Plan d’investissement pour le logement – mesures relatives à la TVA immobilière
Deux mesures concernent la TVA immobilière, la mesure n° 9 et la mesure n° 15.
Mesure n° 9 : le projet de loi de finances pour 2014 prévoirait un taux réduit de la TVA à 5% en faveur du logement social à compter du 1er janvier 2014. Ce taux concernerait les constructions neuves de logements sociaux ainsi que leur rénovation.
Mesure n° 15 : ce projet de loi devrait également contenir un mécanisme d’auto liquidation domestique dans le bâtiment.
Attardons-nous un instant sur cette dernière mesure pour la décrypter.
En quoi consisterait-elle ?
En principe, l’entreprise de travaux facture la TVA et réclame à son client un montant incluant la taxe.
Par exception, lorsque l’opération est soumise à un mécanisme d’auto liquidation, l’entreprise de travaux ne facture pas la TVA et réclame à son client un montant hors taxes. Le client, quant à lui, reporte la TVA correspondante sur sa propre déclaration de TVA et déduit cette taxe, le cas échéant, sur la même déclaration. Ce mécanisme dérogatoire ne concerne donc que des clients ayant un numéro de TVA français et non les particuliers.
Le mécanisme d’auto liquidation est généralement associé à un contexte international (i.e. prestataires ou fournisseurs étrangers). Toutefois, dans le domaine du bâtiment, ce mécanisme concernerait également les transactions domestiques.
Quel est l’objectif de cette mesure ?
Il s’agit d’un outil de lutte contre la fraude en matière de TVA (facturation d’une TVA non reversée à l’administration fiscale).
Quelles seraient les opérations concernées ?
Il s’agirait des travaux immobiliers : travaux de construction, de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition.
Comme indiqué ci-dessus, les travaux concernés devraient, en principe, être facturés à un donneur d’ordre identifié à la TVA française.
Achat d’un immeuble de bureaux par un marchand de biens ou par un promoteur – gestion TVA des « vingtièmes »
La vente d’un immeuble de bureaux à un marchand de biens ou à un promoteur ne va pas sans soulever des difficultés en matière de TVA.
En effet, une telle vente ne relève pas de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI et est soumise aux règles de droit commun, à savoir :
– TVA de plein droit lorsque l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans,
– Exonération de TVA déclenchant le reversement d’une partie de la taxe antérieurement déduite, sauf option pour la taxation, s’agissant des immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
Ce reversement s’explique par le fait que les règles de TVA permettent la déduction immédiate et intégrale de la TVA grevant les immobilisations. En revanche, si le bien vient à être cédé pendant la « période d’amortissement » de la TVA ou de « régularisation », la TVA non encore « amortie » doit être reversée. S’agissant d’un immeuble, la période de régularisation est de 20 ans, le vendeur de l’immeuble doit donc reverser les « vingtièmes » qui restent à courir.
Rappelons enfin que le droit français permet au vendeur de transférer la TVA reversée (les « vingtièmes ») à l’acquéreur via la remise d’une attestation.
La difficulté vient du fait que la TVA figurant sur l’attestation ne peut être déduite par l’acquéreur que si celui-ci immobilise le bien acquis. Or, tel n’est pas le cas du marchand de biens ou du promoteur.
En principe, la TVA figurant sur l’attestation qui serait remise, ne peut pas être déduite par cet acquéreur.
Toutefois, deux outils sont à la disposition des parties pour gérer au mieux cette situation.
Premier outil : l’option du vendeur pour la taxation
La TVA due sur option, contrairement à la TVA figurant sur l’attestation, peut-être récupérée, dans les conditions de droit commun, par un acquéreur qui inscrit le bien en stock.
Cet outil présente toutefois deux inconvénients. La TVA due sur option peut-être d’un montant largement supérieur au montant du reversement de TVA. Surtout, cette TVA ne pourra être récupérée lorsque l’acquéreur n’est pas en mesure de répercuter cette TVA lors de la revente. Il s’agit notamment de l’hypothèse d’un marchand de biens qui transforme des locaux de bureau en habitation lorsque les travaux ne conduisent à un immeuble neuf, ce qui n’est pas un cas d’école. Le cas contraire (e.g. immeuble neuf) ne pose, quant à lui, aucune difficulté.
Second outil : l’assimilation par le marchand de biens ou le promoteur
Il s’agit d’un régime particulièrement complexe qui est prévu par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.
Pour faire simple, s’agissant d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, le bien en stock est assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA lorsque ce bien est donné en location pendant plus d’une année. Ensuite, lorsque la location est soumise à TVA, la taxe figurant sur l’attestation est récupérable dès que l’assimilation se produit.
Dans cette hypothèse, l’administration fiscale considère que l’option pour la TVA exercée lors de la revente déclenche une TVA sur le prix total et non une TVA sur marge, même si le montant figurant sur l’attestation remise par le vendeur est non significatif.
Lorsque la revente intervient avant que l’assimilation ne se produise, la TVA figurant sur l’attestation ne peut donc pas être récupérée. Le fait que le marchand de biens opte pour le paiement de la TVA au titre de la revente ne modifie pas l’analyse. Cette TVA est perdue.
Conclusion : les reversements de TVA doivent être analysés, tant sur le calcul que sur le principe, avant le dépôt de la lettre d’offre pour l’acquisition initiale.
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Réforme de la fiscalité immobilière – les propositions du Conseil d’analyse économique (CAE)
Dans la note n° 2 de février 2013, le CAE émet 11 propositions pour modérer les prix de l’immobilier.
Plusieurs propositions concernent la fiscalité immobilière.
Le CAE propose, en effet, de réduire, voire supprimer progressivement les mesures de défiscalisation et les droits de mutation à titre onéreux, de réformer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de modifier la taxe sur les plus-values, l’idée générale étant de taxer la détention plutôt que les transactions afin de fluidifier le marché immobilier et de rendre la taxation des plus-values foncières plus incitative de manière à décourager les comportements attentistes.
S’agissant de la TVA immobilière, les commentaires suivants ont retenu notre attention :
« Pour les logements neufs, la taxe qui s’applique est la TVA (20 % à compter du 1er janvier 2014). Toutefois, il n’y a pas de justification économique à appliquer la TVA à l’ensemble d’une construction neuve, y compris à la valeur « nue » du terrain (la TVA devrait s’appliquer uniquement à la valeur ajoutée sur le terrain, c’est-à-dire à la valeur des travaux de construction). La TVA ne s’applique d’ailleurs pas à l’échange de terrains non constructibles. Note 29 : Dans le même état d’esprit, il faut se féliciter de la fin de la TVA immobilière au 1er janvier 2013 qui était due par les particuliers qui revendaient leur bien moins de cinq ans après l’achèvement des travaux ».
Pour mémoire, les propositions concernant la fiscalité immobilière sont les suivantes :
- Proposition n° 7 : programmer l’extinction des défiscalisations en faveur de la construction sur plusieurs années (pour tenir compte de la non-rétroactivité de certains dispositifs).
- Proposition n° 8 : assurer la neutralité fiscale entre le locatif privé et l’acquisition. Cela implique l’extinction progressive des défiscalisations d’intérêts d’emprunt comme du PTZ+. À la place, explorer les solutions de location-accession pour les ménages modestes, qui évitent le risque de dépréciation du patrimoine en cas de retournement du marché immobilier local.
- Proposition n° 9 : supprimer graduellement les droits de mutation à titre onéreux, asseoir la taxe foncière sur la valeur vénale nette des propriétés bâties et en augmenter progressivement le barème à mesure que les DMTO diminuent. Le basculement serait étalé sur une dizaine d’années.
- Proposition n° 10 : taxer la plus-value foncière latente lors d’un changement de plan d’urbanisme (terrain agricole devenant constructible par exemple). Affecter les recettes aux collectivités chargées de délivrer le permis de construire.
