Ventes d’immeubles – Augmentation temporaire des droits de mutation (DMTO) – Publication d’une nouvelle liste par l’administration fiscale (1er janvier 2015)
L’administration fiscale vient de mettre à jour, sur son site Internet, la liste des départements qui augmentent leurs droits de mutation afin d’inclure ceux pour lesquels l’augmentation est entrée en vigueur au 1er janvier 2015. Cette publication a été l’occasion de mettre à jour l’espace DMTO en ce qui concerne la Loire-Atlantique, les Yvelines, la Vienne et la Guyane.
A noter également que l’article 116 de la loi de finances pour 2015 a pérennisé la faculté offerte aux conseils généraux d’augmenter à titre temporaire le taux du droit départemental.
Livraison à soi-même – suppression partielle – article 32 (article 17 du projet de loi) de la loi de simplification de la vie des entreprises – publication de la loi
Depuis le 22 décembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie des entreprises, certaines livraisons à soi-même ne sont plus taxables à la TVA. En effet, en raison d’une incompatibilité avec le droit communautaire, l’article 32 de la loi susvisée a supprimé certains cas de taxation de livraison à soi-même.
On rappelle que la livraison à soi-même est un mécanisme correcteur qui repose sur une fiction de vente à soi-même. Plusieurs cas de taxation sont prévus par le code général des impôts.
En matière immobilière, les cas les plus fréquents sont les constructions d’immeubles neufs et les travaux commandés par les assujettis qui affectent ces biens à leur entreprise (usage propre ou exploitation locative). Il existe également des cas spécifiques de taxation dans le cadre de la politique sociale du logement.
L’article 32 de la loi de simplification de la vie des entreprises supprime la taxation des livraisons à soi-même résultant de la construction d’un immeuble neuf ou de la réalisation de travaux lorsque la TVA relative à ce bien est récupérable à 100% par l’assujetti qui fait construire l’immeuble ou par celui qui fait réaliser les travaux.
Tableaux synthétiques (hors politique sociale du logement)
Nota du 4 mars 2021 : les commentaires administratifs n’ont pas confirmé l’absence de taxatation de la LASM mais la taxation (voir notre article du 31 mars 2016).
Dans la mesure où nous comprenons que certains cas de livraison à soi-même n’étaient pas conformes avec le droit communautaire, les futurs commentaires administratifs pourraient utilement indiquer les règles à suivre, s’agissant des régularisations, en cas d’oubli / erreur de taxation d’une livraison à soi-même qui apparaît, à présent, non conforme. L’administration fiscale pourrait ainsi préciser s’il faut ou non reconstituer, a posteriori, un montant de TVA initiale comme si la livraison à soi-même avait été correctement taxée ?
Cette réforme est d’une grande importance pratique dans la mesure où les documentations remises par les entreprises à l’occasion des ventes d’immeubles reposent notamment sur la taxation des livraisons à soi-même.
Au-delà de la mise en conformité avec le droit communautaire, on pourrait se demander si une telle réforme constitue une véritable simplification pour les entreprises. Certes, des cas de taxation de livraisons à soi-même sont supprimés. La contrepartie de cette suppression est toutefois une organisation comptable permettant de suivre, dépense par dépense, la TVA relative à un immeuble immobilisé. La lecture directe du bilan ne permet pas, en effet, d’effectuer ce suivi en raison de la comptabilisation par composants. Cette organisation doit également être mise en place en sachant que le délai de régularisation est de vingt années en matière immobilière et que cette documentation peut être auditée et transmise, à l’occasion d’une vente, par les conseils de l’acheteur lorsque la vente relève des dispositions de l’article 257 bis du CGI ou déclenche un reversement de « vingtièmes » de TVA.
Les entreprises qui demeurent concernées par les livraisons à soi-même ont également intérêt à conserver les documents relatifs à la taxation de la livraison à soi-même (déclaration fiscales et documents de calcul) pendant une période tout aussi longue.
On ne peut donc pas véritablement parler de simplification. A partir du 22 décembre 2014, deux systèmes vont coexister avec des contraintes propres pour suivre des montants de TVA pendant vingt ans.
Nota du 4 mars 2021 : pour compléter cet article, il est nécessaire de se reporter à notre article concernant les commentaires administratifs qui ont été publiés postérieurement (voir notre article du 31 mars 2016).
PLFR N°2 2014 – Article 25 quater – Droits d’enregistrement – Cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière – Suppression des règles spécifiques d’assiette
Texte de l’article 25 quater
PLFR N°2 2014 – Article 20 octies – Redevance pour création de bureau en Ile de France – Reconstruction – Rétablissement et pérennisation de l’exonération
Pour mémoire, en région d’Ile-de-France, une redevance est, en principe, perçue à l’occasion de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage. La redevance est assise sur la surface de construction et correspond à un tarif au mètre carré.
S’agissant des opérations de reconstruction, l’article L 528-8 du Code de l’urbanisme prévoit un régime favorable qui a été appliqué aux opérations pour lesquelles le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2014. Selon ce régime, les opérations de reconstruction n’étaient assujetties à la redevance qu’à raison des mètres carrés de surface utile de plancher qui excédaient la surface de construction de l’immeuble avant reconstruction. Autrement dit, la surface reconstruite échappait au paiement de la redevance.
L’article 20 octies du projet de finances rectificative pour 2014, qui vient d’être adopté par le Parlement, rétablirait ce régime favorable aux avis de mise en recouvrement émis à compter du 1er décembre 2014. Ce nouveau régime peut donc s’appliquer à certaines opérations en cours qui, par exemple, ont déjà donné lieu à la délivrance du permis de construire ou au dépôt de la déclaration préalable.
Cette actualité permet également de rappeler que les rénovations qui conduisent à un immeuble neuf au regard de la fiscalité indirecte (TVA ou DMTO) ne sont pas nécessairement qualifiées de reconstruction au sens redevance pour création de bureaux en Ile de France, et ne donnent donc pas systématiquement lieu au paiement de la redevance
Texte de l’article 20 octies
À l’article L. 520-8 du code de l’urbanisme, après l’année : « 2014 », sont insérés les mots : « ou pour lesquelles l’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L. 520-2 est émis à compter du 1er décembre 2014 ».
Texte consolidé de l’article L. 520-8 du code de l’urbanisme
Les opérations de reconstruction d’un immeuble pour lesquelles le permis de construire est délivré avant le 1er janvier 2014 ou pour lesquelles l’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L. 520-2 est émis à compter du 1er décembre 2014 ne sont assujetties à la redevance qu’à raison des mètres carrés de surface utile de plancher qui excèdent la surface de construction de l’immeuble avant reconstruction.
