Taux réduits de TVA (5,5% et 10%) – Travaux dans les logements – timing de l’attestation
Sous réserve de remplir certaines conditions, des travaux dans les logements bénéficient de l’un des taux réduits de la TVA (5,5% ou 10%). L’une de ces conditions est que le preneur des travaux établisse une attestation qui doit être conservée par le prestataire. Le timing de l’obtention de cette attestation est déterminant pour le bénéfice des taux réduits et le défaut d’attestation ne peut pas être régularisé à l’occasion des opérations de contrôle de l’administration fiscale.
Le juge de l’impôt et l’administration fiscale traitent régulièrement de cette question (voir notamment CE 3 février 2011 n° 331512, 8e et 3e s.-s., Munoz et rescrit 2012/29 repris au §70 du BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40-20140919). En simplifiant, l’attestation doit être remise au prestataire lors de l’achèvement des travaux ou, au plus tard, lors de la facturation finale.
Une cour administrative d’appel a encore récemment rejeté le bénéfice du taux réduit de la TVA à une société d’architecture qui ne disposait pas des attestations et qui avait tenté de régulariser la situation au cours des opérations de contrôle (voir CAA Douai, 14 avril 2015, n° 14DA00904).
Modèles d’attestation : attestation normale et attestation simplifiée
Immobilier – contribution sociale de solidarité – C3S – ORGANIC – montants à ne pas intégrer dans l’assiette de la taxe – opérations couvertes par l’article 257 bis – vente, fusion, apport, TUP
L’expérience montre que les opérateurs peuvent payer, par erreur, de la C3S sur certaines opérations immobilières. A l’approche de la date limite de paiement pour les opérations de l’année 2014 (15 mai 2015), nous faisons un point sur certains des pièges à éviter.
La C3S est, en principe, calculée sur la base du chiffre d’affaires reporté sur les déclarations de TVA. La difficulté vient du fait que les informations qui sont reportées sur les déclarations de TVA ne permettent pas toujours de distinguer le chiffre d’affaire à retenir pour le calcul de la C3S, des autres revenus qui doivent, quant à eux, être exclus.
En matière immobilière, le piège classique concerne les opérations couvertes par la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis. Il s’agit donc de certains achats ou ventes d’immeubles, de certains apports, des fusions et des TUP. L’administration fiscale exige que le montant hors taxe de ces opérations soit reporté sur la ligne 05 de la déclaration de TVA, qui peut contenir du chiffre d’affaires soumis à la C3S. Les opérateurs doivent donc analyser les différentes opérations qui sont reportées en ligne 05, afin d’exclure, selon les cas, tout ou partie du montant de l’opération couverte par l’article 257 bis, de l’assiette de la C3S.
Un autre piège est la vente d’un immeuble immobilisé lorsque la vente est soumise à la TVA sur marge. Une fois encore, la ligne 05 est utilisée pour reporter une partie du prix de vente de cet immeuble, ce qui peut occasionner un trop versé de C3S.
Les investisseurs immobiliers pourront également utilement procéder à une vérification pour les années antérieures et notamment s’agissant des opérations réalisées en 2011 puisque des réclamations sont encore possibles pendant quelques jours, selon la date de paiement de la C3S en 2012.
TPF – engagement de revendre – locaux à usage d’habitation – délai réduit de 2 ans non applicable aux locaux libres lors de la revente
L’acquisition d’un immeuble peut être soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 5,80% ou 5,09%, selon la localisation de l’immeuble.
Sous certaines conditions, un engagement de revendre peut être pris afin de réduire de le taux global de TPF à 0,715%. Afin de respecter cet engagement, il est nécessaire de revendre l’immeuble dans les 5 ans de l’acquisition.
Afin de limiter la revente à la découpe des locaux à usage d’habitation, le délai de cinq ans a été réduit à deux ans par le législateur. L’article 1115 du code général des impôts prévoit en effet que : « Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa [cinq ans] est ramené à deux ans ».
Une décision définitive de la Cour d’appel de Paris du 28 mai 2013, rapportée par notre confrère Aurélien Mallaret à la revue de droit fiscal n° 11 du 12 mars 2015, apporte des précisions particulièrement intéressantes s’agissant du champ d’application du délai de 2 ans. En effet, selon cette décision, le délai de 2 ans ne serait pas applicable aux lots libres de toute occupation lors de la revente. Ainsi, le délai de cinq ans concernerait les lots à usage d’habitation loués ou occupés lors de l’acquisition mais libres lors de leur revente (notamment en raison d’un départ du locataire suite à une transaction conclue avec le bailleur).
TVA immobilière ancien régime – Demande de restitution de TVA sur marge acquittée au titre de la vente de terrains à bâtir à des particuliers
A la suite des restitutions de TVA sur marge opérées par l’administration fiscale en faveur des marchands des biens s’agissant des opérations portant sur des immeubles achevés depuis plus de 5 ans (TVA sur marge qui n’était techniquement pas due), des assujettis ont demandé la restitution de la TVA sur marge collectée au titre des ventes de terrains à bâtir à des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles affectés à un usage d’habitation.
Ces ventes n’étaient pas, en effet, soumises à la TVA immobilière, du fait d’une disposition expresse du code général des impôts alors en vigueur mais, selon l’administration fiscale, à la TVA sur marge qui s’appliquait, sous certaines conditions, aux « opérations qui portent sur des immeubles ».
Le Conseil d’Etat vient de rejeter une demande de restitution au motif que :
– Les dispositions alors applicables n’étaient incompatibles avec la directive TVA qu’en ce qu’elles aboutissaient à faire échapper entièrement à la taxe les opérations en cause.
– En effet, selon la directive TVA, toute livraison de terrains à bâtir réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel doit être soumise à la taxe.
– En revanche, les dispositions qui prévoyaient une taxation à la marge demeuraient, quant à elles, compatibles avec la directive. En effet, ces dispositions ne prévoyaient pas une exonération mais un régime de marge dont la mise en œuvre était expressément prévue par la directive TVA.
