Property dealers: timing of the recovery of VAT charged on acquisitions of properties intended for resale
Certain property dealers are currently facing an issue regarding the timing of VAT recovery since the French Tax Authorities consider that that a company acquiring a building completed more than five years ago and booking this property as an inventory is not in a position to recover and/or claim a refund for the VAT charged on the cost of the operation before the building is sold, and VAT charged, upon election by the property dealer upon resale
This issue particularly affects VAT charged on the acquisition of the property, and even renovation works where these do not result in a new building.
In practice, a property dealer who acquires a property completed more than five years ago for professional purpose (offices, commerce, business premises, etc.) and pays VAT (upon election exercised by the seller) should, according to the French Tax Authorities, wait until the property is resold with such sale subject to VAT (upon election made by the property dealer) in order to “recover” the VAT charged on the acquisition.
The French Tax Authorities’ position obviously generates financial costs for the property dealer, who has to bear the financing of this VAT throughout the course of the operation.
Note also that, under this approach, even if the property is rented out and the lease is subject to VAT (under the property dealer’s option in respect of the leasing of bare premises for professional purpose), the VAT charged on the acquisition may not be recovered as the purchase is for the purpose of resale and not for rental (property booked as an inventory rather than as a fixed asset).
The French Tax Authorities took this position in one particular case and, since then, tax reassessments have been made on this basis. At least one dispute has been brought before the courts, who were requested to assess the compatibility of this interpretation with the VAT directive and the principle of VAT neutrality.
An election mechanism, to be exercised “in advance” at the time of acquisition by the property dealer, was suggested to the authorities in order to allow recovery under the usual conditions: this proposal was however rejected.
As things stand, financing and the cost of carrying the VAT must be taken into account when calculating the profitability of an operation. Furthermore, where significant works are planned, it should, as far as possible, be ensured that such works result in a new building. This qualification gives a “reduced registration fees” regime on the resale and also allows to avoid this burdensome financial situation.
News written with Pierre Appremont and also published on http://www.fiscalimmo.fr/
Transformation de bureaux en logements – Participation au financement de l’assainissement collectif (PFAC)
La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) a remplacé le 1er juillet 2012 l’ancienne « Participation pour Raccordement à l’Egout » (PRE).
Le II de l’article 30 de la loi n° 2012-354 du 14 mars 2012 de finances rectificative pour 2012 précise que cette participation s’applique « aux immeubles qui ont été raccordés au réseau public de collecte des eaux usées à compter du 1er juillet 2012 ».
Dans la pratique, on constate toutefois que certaines collectivités font abstraction de cette disposition et exigent des propriétaires le versement de la PFAC alors même que l’immeuble a été raccordé au réseau public de collecte des eaux usées avant cette date.
Des réponses ministérielles récentes (voir notamment : JO Sénat 6/3/2014, p. 611, Q. écrite n°08726 de M. Jean-Louis Masson), de même qu’une circulaire ministérielle du 18 juin 2013 relative à la réforme de la fiscalité de l’aménagement, confirment que la participation n’est pas exigible dès lors qu’un raccordement préexistait au 1er juillet 2012.
Les propriétaires procédant à des opérations de réaménagement d’immeubles (transformation de bureaux en logements, par exemple) sont donc invités à porter une attention particulière aux éventuels titres de recette de PFAC qu’ils reçoivent et, le cas échéant, à se rapprocher de la collectivité publique s’il apparait que la PFAC a été appliquée à tort.
Pour les techniciens, on fera également observer que la PFAC (à l’inverse de l’ancienne PRE) n’est pas une participation d’urbanisme générée par le permis de construire. Les textes la régissant sont en effet codifiés dans le code de la santé publique. En conséquence, lorsque la participation figure sur les arrêtés de permis de construire ou d’aménager, cette mention n’entraîne pas son exigibilité.
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
Levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier – DMTO : précisions importantes
Par deux décisions de rescrit nominatives rendues dans des affaires particulières, l’administration fiscale vient de confirmer le régime des DMTO applicables lors de la levée d’option : (I) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu avant le 1er janvier 1996 et (II) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu pour une durée de plus de douze ans entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, publié avant le 31 mai 1997.
Des incertitudes étaient en effet apparues à la suite de la non-reprise au BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-60-20130408 § 60 et suivants) des tolérances administratives (DB 7 C 1442 §13 et §15) qui permettaient, dans les deux cas de figure précités, d’assoir les droits de mutation sur le prix de levée d’option, abstraction faite de sa valeur vénale lorsque cette dernière est supérieure.
CBI conclu avant le 1er janvier 1996, non publié dans les trois mois de sa date
L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI conclu avant le 1er janvier 1996 reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option, que ce contrat ait ou non fait l’objet d’une publication au fichier immobilier notamment lorsque le contrat est d’une durée supérieure à douze ans.
CBI conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, non publié dans les trois mois de sa date mais ayant fait, en tout état de cause, l’objet d’une publication avant le 31 mai 1997
L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI emportant constitution d’un bail d’une durée supérieure à douze ans, conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997 et non publié dans les trois mois de sa date, reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option à la condition que le contrat ait bien été publié avant le 31 mai 1997.
Selon nos informations, le BOFIP ne sera pas corrigé pour réintégrer ces tolérances compte tenu du nombre réduit de CBI concernés par ces mesures.
Article rédigé avec la participation de Xixi Zhang, avocate
Investissements immobiliers et restriction à la liberté de circulation des capitaux : la Commission européenne attrait la Belgique devant la Cour de justice
La Commission européenne vient de saisir la Cour de Justice de l’Union Européenne (IP/15/5201,18 juin 2015) sur la façon dont la Belgique impose, entre les mains de ses résidents, les revenus de biens immobiliers.
La Commission critique le régime fiscal belge qui, pour les besoins de l’impôt, prescrit une méthode différente d’évaluation des revenus selon que les biens immobiliers sont situés à l’étranger ou sur le territoire belge. Selon l’analyse de la Commission, la méthode appliquée aux biens immobiliers situés en Belgique est nettement plus favorable que celle appliquée aux biens similaires situés dans l’EEE, incluant donc la France, de sorte que la législation belge favorise les investissements immobiliers belges.
La Commission considère que cette façon de faire est discriminatoire et contraire à la liberté de circulation des capitaux (art. 63 TFUE).
En matière immobilière, on se souvient que le Conseil d’Etat français avait considéré, dans une affaire relativement similaire, que l’ancien taux « majoré » de prélèvement à la source (art. 244 bis A, CGI) applicable en présence d’associés non-européens de SCI françaises soumises à l’IR constituait une restriction à la liberté de circulation des capitaux (CE, 20 octobre 2014, n°367234).
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
