DMTO – engagement de construire – situation des aménageurs et des promoteurs
Une question écrite a été posée afin de savoir si l’engagement de construire pris par un aménageur peut être rempli, s’agissant des parcelles faisant l’objet d’une cession, par le dépôt de la DAACT correspondant au permis de construire du promoteur sous-acquéreur, indépendamment de toute reprise « fiscale » de l’engagement de construire de l’aménageur par le promoteur (confirmation de la possibilité de prévoir un transfert contractuel de l’engagement de construire, comme cela était prévu avant la réforme de la TVA immobilière).
Dans le prolongement de cette première question, la question porte sur le point de savoir si le délai imparti à l’aménageur au titre de son propre engagement de construire, peut faire l’objet de prorogations à son initiative jusqu’à l’expiration du délai imparti au promoteur sous-acquéreur.
Une seconde question a été posée afin de confirmer que la reprise « fiscale » d’un engagement de construire peut être effectuée dans un acte complémentaire lorsque l’acte initiale ne la prévoit pas.
TVA – vente d’immeubles restructurés dans le cadre d’une opération « patrimoniale »
Une affaire de responsabilité récemment jugée par la cour d’appel de Douai (Décision du 20 septembre 2018 SCI BBAK) rappelle que les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (les immeubles « neufs ») ne sont soumises à la TVA que si elles sont effectuées dans un « cadre professionnel », c’est-à-dire par des assujettis agissant en tant que tels.
Dans le cas contraire (vente effectuée dans un « cadre patrimonial »), la TVA n’est pas applicable et seuls les droits d’enregistrement sont dus, en principe, par l’acquéreur.
Si le principe paraît simple, sa mise en oeuvre l’est beaucoup moins.
Au cas particulier, le juge civil a considéré, contrairement à ce que soutenait l’administration fiscale, qu’un bailleur d’immeuble à usage d’habitation (donc exonéré de la TVA), non identifié à la TVA et qui a déclaré ne pas agir en tant qu’assujetti lors de l’acquisition de l’immeuble à restructurer, n’avait pas à soumettre à la TVA la revente de l’immeuble après restructuration, sans finalement l’avoir donné en location, et tout ceci dans le cadre d’une opération unique ayant mobilisé des moyens de commercialisation limités.
La présente décision est donc une belle illustration qu’une opération unique de promotion peut être effectuée dans un cadre patrimonial, non assujetti à la TVA (il existe une tolérance au BOFIP qui permet d’assujettir à la TVA une telle opération, au choix de l’opérateur).
La pratique montre que la question du statut TVA du vendeur est souvent ignorée par les services vérificateurs qui peuvent ainsi réclamer de la TVA à des vendeurs, en réalité « non assujettis » à la taxe, dès lors que les immeubles vendus ont l’apparence d’immeubles neufs, l’analyse qualitative des travaux n’ayant pas non plus été véritablement opérée.
Cette affaire démontre également l’importance de contester avec ténacité ces redressements, la voie de la responsabilité étant fermée.
TVA – territorialité – prestations de services relatives à un immeuble – nouveau BOFIP
Un notaire facture une prestation de services à un client étranger.
Une société étrangère facture un service à une autre société étrangère. Le service est en relation avec un immeuble localisé en France.
Facture HT ou avec TVA française ?
La réponse à ces questions se trouve dans les règles de territorialité de la TVA.
L’administration vient de mettre à jour les commentaires inclus au BOFIP suite à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2017 des articles 13 ter, 31 bis et 31 ter du règlement d’exécution (UE) n° 1042/2013 du Conseil du 7 octobre 2013 modifiant le règlement d’exécution (UE) n° 282/2011 en ce qui concerne le lieu de prestation des services en matière de TVA.
Ce règlement est directement applicable en France sans qu’une transposition dans le code général des impôts ne soit nécessaire, ce qui montre au passage que toutes les dispositions relatives à la TVA ne sont pas dans le code général des impôts.
Les principales précisions apportées concernent :
– la notion de bien immeuble ;
– la nature des prestations de services se rattachant à un bien immeuble pour l’application des règles en matière de TVA.
ceux qui se posent des questions de territorialité pourront lire avec intérêt les nouveaux commentaires suivants : TVA-CHAMP-10-10-40-30 et TVA-CHAMP-20-50-30 (en mode comparaison pour bien voir les nouveautés)
Article rédigé avec la participation de Marie Manuelli et Klaus Lenoble
[message personnel à tous nos lecteurs : ^_^ bonnes vacances ^_^]
Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation
Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.
Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.
Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.
Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.
Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.
