PLF 2014 – Création d’un régime fiscal favorisant l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire – Art. 55
Nota du 19/12/2013 : adopté en dernière lecture ce jour – devient l’article 73.
Nota du 16/12/2013 : l’Assemblée nationale a adopté en seconde lecture l’article 55 le 13/12/2013 en y apportant des modifications. Le nouvel article 55 prévoit que l’opération de construction de logements intermédiaires susceptible de bénéficier du taux de TVA de 10 % devra avoir fait l’objet d’un agrément préalable à l’opération par le représentant de l’État dans le département. Le nouvel article précise également que la condition d’appréciation du seuil de 25 % de logements sociaux s’apprécie au niveau de l’ensemble immobilier.
Afin de susciter une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires dans les zones les plus tendues du territoire, l’article 55 du PLF 2014 propose d’introduire, au bénéfice des investisseurs institutionnels, un taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée de 10 % pour la construction de logements intermédiaires réalisés dans le cadre d’opérations de construction mixtes, comprenant la construction d’au moins 25 % de logements sociaux et d’exonérer temporairement ces logements de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Les nouvelles règles de TVA s’appliqueraient aux opérations pour lesquelles l’ouverture du chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2014.
L’exonération de taxe foncière s’appliquerait, quant à elle, à compter des impositions établies au titre de 2015 et des années suivantes.
PLF 2014 – Instauration de l’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment – Art. 16
L’article 16 du PLF 2014 prévoit un mécanisme d’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment. Ce mécanisme serait codifié au 2 nonies de l’article 283 du CGI.
Cette mesure a pour objectif de mettre fin à une possibilité de fraude à la TVA dans le secteur du bâtiment, caractérisé par un nombre important d’entreprises sous-traitantes éphémères. Il s’agit de supprimer les schémas dans lesquels un sous-traitant facture de la TVA à son donneur d’ordres, sans jamais la reverser au Trésor public, alors que le donneur d’ordres, le plus souvent de bonne foi, déduit la TVA que lui a facturée son sous-traitant.
L’article 283, 2 nonies serait rédigé comme suit : « Pour les travaux de construction, y compris ceux de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition effectués en relation avec un bien immobilier par une entreprise sous-traitante au sens de l’article 1er de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 pour le compte d’un preneur assujetti, la taxe est acquittée par le preneur ».
De manière générale, les conséquences de l’autoliquidation sont les suivantes :
– le fournisseur du bien ou le prestataire de services émet une facture pour le montant hors taxes uniquement, à l’exclusion de la TVA,
– le client assujetti à la TVA ne paye que ce montant hors taxe et déclare la TVA due au Trésor au titre de cette opération sur sa propre déclaration de TVA,
– le client déduit la TVA dans les conditions de droit commun.
Il s’agit donc d’une exception au principe selon lequel la TVA est due par celui qui réalise l’opération (i.e. le vendeur du bien ou le prestataire de services).
Au cas particulier, le PLF 2014 limiterait cette nouvelle application du mécanisme de l’autoliquidation (i) à certaines prestations portant sur un immeuble (ii) lorsqu’elles sont réalisées par une entreprise sous-traitante (iii) pour le compte d’un preneur assujetti à la TVA.
L’autoliquidation ne s’appliquerait donc pas aux prestations rendues par l’entreprise principale au maître d’ouvrage.
Autre point important. L’autoliquidation concernerait des situations dans lesquelles :
– le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux françaises (i.e. opérations domestiques),
– le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux étrangères.
– le sous-traitant est français et l’entreprise principale étrangère.
Dans ces deux dernières hypothèses, nous comprenons que l’entreprise principale devrait alors s’immatriculer à la TVA française pour procéder à l’autoliquidation au titre des travaux réalisés par le sous-traitant étranger ou français, même s’il n’est pas prévu, en l’état actuel du projet, de modifier l’article 286 ter du CGI qui prévoit les cas d’immatriculation à la TVA française.
TVA et franchises de loyers – suite
Il s’agit d’un redressement de place que nous avons déjà évoqué.
Pour mémoire, les services vérificateurs considèrent que la franchise de loyers est la rémunération en nature d’un service qui serait rendu par le locataire au bailleur. Certains dossiers ont montré que les services vérificateurs ont majoritairement retenu les baux dont la rédaction faisait expressément apparaître que la franchise était accordée en contrepartie d’engagements pris par le locataire. Une telle approche ne semble toutefois pas être systématique.
Nous avons déjà relevé les nombreux arguments qui vont à l’encontre de ces redressements (article TAXIMMO du 24 octobre 2012 et article paru au JCP Notarial N° 45 du 9 novembre 2012)
D’après la position de l’administration fiscale :
- Le bailleur devrait collecter de la TVA dans les mêmes conditions que si le locataire lui avait versé un loyer. Cet aspect ne concerne donc que les loyers soumis à la TVA, sur option ou de plein droit.
- Le locataire devrait également collecter de la TVA s’agissant du service qu’il est censé avoir rendu au bailleur. Cette taxation est, quant à elle, systématique. Elle serait ainsi due même si le bail est exonéré de la TVA.
Jusqu’à présent, nous n’avions connaissance que de redressements concernant des bailleurs. Toutefois, selon nos informations et suivant la logique rappelée ci-dessus, l’administration fiscale effectuerait maintenant des redressements chez les locataires.
Lorsque le locataire et le bailleur récupèrent intégralement la TVA, l’émission de factures croisées faisant ressortir la TVA permet de limiter le redressement au montant des intérêts de retard, parfois significatif. En revanche, lorsque l’une des parties ne récupère pas la TVA, le coût fiscal d’un tel redressement devient alors prohibitif.
Dans les deux cas, les parties ne doivent pas non plus oublier le fait que l’acceptation de ces redressements pourrait avoir des conséquences négatives au niveau de la CVAE (augmentation mécanique des bases).
Enfin, au-delà de la question épineuse de l’utilité économique de ces redressements lorsque les deux parties récupèrent la TVA, nous espérons simplement que l’administration fiscale française, tout comme l’administration britannique en son temps, reviendra bientôt sur son analyse.
Projet de loi ALUR – adoption par l’Assemblée nationale en première lecture – cession de parts et acte authentique
L’Assemblée nationale vient d’adopter, en première lecture, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Cette loi contient un nouvel article 70 quater qui prévoit que les cessions de parts sociales des sociétés civiles immobilières et des sociétés à prépondérance immobilière s’effectuent dorénavant par acte authentique (modification de l’article 1861 du code civil par l’ajout de l’alinéa suivant : « Toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière ou d’une société à prépondérance immobilière est soumise à l’article 710-1. »).
Ce nouvel article 70 quater résulte de l’adoption d’un amendement n° 1028.
Il conviendra de suivre l’évolution de ce projet de texte au Sénat.
