LF 2016 – Article 3 bis – Taux réduit de 5,5 % – Opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) – Bénéfice du taux réduit aux demandes de PC déposées à compter du 1er janvier 2015
L’article 17 de la loi de finances pour 2015 a prévu le bénéfice du taux réduit de TVA à 5,5 % en faveur des opérations d’accession sociale à la propriété portant sur des immeubles situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, dans un quartier prioritaire faisant l’objet d’un contrat de ville ou à une distance de moins de 300 mètres de ce quartier (article 278 sexies, I, 11 bis, du CGI).
La mise en œuvre de ce texte continue à soulever des difficultés s’agissant de la date de signature des contrats de ville (voir le sujet nos articles du 7 avril 2015 et 12 mai 2015).
L’article 3 bis, issu de l’amendement 219 adopté par l’Assemblée Nationale, appliquerait le taux réduit de TVA à toutes les opérations dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville.
L’objectif serait de sécuriser les demandes de permis de construire déposées entre le 1er janvier 2015 et la date de la signature du contrat de ville, afin que les constructions concernées bénéficient automatiquement du taux de TVA à 5,5 %, comme pour les demandes de permis qui seront déposées après la signature du contrat de ville.
Assemblée Nationale – Amendement 219
Assemblée Nationale – Article 3 bis adopté en première lecture
Assemblée Nationale – débats – première séance du jeudi 15 octobre 2015
Texte consolidé
Article 278 sexies
La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :
I. – Les opérations suivantes réalisées dans le cadre de la politique sociale :
[…]
11 bis. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville définis à l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine qui font l’objet d’un contrat de ville prévu à l’article 6 de la même loi ou entièrement situés, à la même date, à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers. Le présent alinéa est également applicable pour les opérations dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville.
Le prix de vente ou de construction des logements ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 4 du présent I ;
LF 2016 – Article 46 ter – Remplacement du mécanisme de la LASM dans le logement social par la facturation du taux réduit par le fournisseur – Supprimé
L’article 46 ter, issu de l’amendement 895, supprimerait le mécanisme de la livraison à soi-même dans le logement social en autorisant l’entreprise à facturer directement le taux réduit.
Assemblée Nationale – Amendement 895
Assemblée Nationale – Article 46 ter adopté en première lecture
Assemblée Nationale – débats – deuxième séance du 13 novembre 2015
Sénat – rapport commission des finances
Sénat – débats
Sénat – suppression de l’article 46 ter
Assemblée Nationale – nouvelle lecture – rapport commission des finances
Assemblée Nationale – nouvelle lecture – débats
Assemblée Nationale – nouvelle lecture – confirmation de la suppression de l’article 46 ter
LFR 2015 – Article 21 – Création d’une taxe additionnelle aux DMTO sur les cession de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – adopté
L’article 21 du projet de loi de finances rectificative pour 2015 propose la création d’une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur certaines mutations à titre onéreux d’immeubles. Le taux de cette taxe serait de 0,6%.
Les mutations en cause seraient celles concernant :
– les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage entrant dans le champ d’application de la nouvelle taxe pour la création de bureaux Ile de France ;
– les locaux achevés depuis plus de 5 ans.
La taxe additionnelle s’appliquerait aux actes passés à compter du 1er janvier 2016. Aucune mesure transitoire ne vise les promesses signées jusqu’à ce jour.
Ne seraient donc pas visées les mutations concernant :
– des locaux d’habitation ;
– des locaux achevés depuis moins de 5 ans.
En revanche, entreraient également a priori dans le champ de cette taxe additionnelle les mutations suivantes :
– les mutations au titre desquelles l’acquéreur prend un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ;
– les mutations effectuées dans le cadre d’un lease-back (article 1594 F quinquies, H du CGI).
A compter du 1er janvier 2016, les mutations concernées par cette taxe additionnelle devraient être soumises à la taxe globale suivante :
– s’agissant des immeubles achevés depuis plus de 5 ans : selon leur localisation (Paris) : 3,8% (droit départemental) + 1,2% (taxe communale) + 0,6% (taxe additionnelle) + (3,8% x 2,37%) (prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement dû sur le droit départemental) = 5,69% ou 4,50% + 1,2% + 0,6% + (4,50% x 2,37%) = 6,40%
– s’agissant des immeubles au titre desquels un engagement de revendre est pris par l’acquéreur assujetti : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%
– s’agissant des mutations d’immeubles effectuées dans le cadre d’un lease-back : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%
Projet de loi de finances rectificative – article 21 – évaluations préalables
Projet de loi de finances rectificative – article 21
Assemblée nationale – rapport commission des finances
Assemblée nationale – débats
Assemblée nationale – texte adopté en première lecture
Sénat – rapport commission des finances
Sénat – débats
Sénat – texte adopté en première lecture
Texte
I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
[…]
2° L’article 1599 sexies est ainsi rétabli :
« Art. 1599 sexies. – Il est perçu au profit de la région d’Ile-de-France une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux, autres que celles mentionnées au A de l’article 1594 F quinquies, de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage mentionnés à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme.
« Le taux de la taxe est fixé à 0,6 %.
« Cette taxe est assise, recouvrée et contrôlée selon les mêmes procédures et sous les mêmes sanctions, garanties, sûretés et privilèges que les droits et taxes auxquels elle s’ajoute. »
[…]
IV. – Le 2° du I s’applique aux actes passés et mutations conclues à compter du 1er janvier 2016.
Marchands de biens – timing de la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition d’un immeuble destiné à la revente
Certains marchands de biens sont actuellement confrontés à une problématique de « portage de TVA ». En effet, l’administration fiscale considère qu’une société qui acquiert un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et l’inscrit en stock, ne peut pas déduire et/ou obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé les coûts de l’opération avant que cet immeuble ne soit revendu avec TVA, sur option exercée par le marchand de biens dans l’acte de revente.
Cette problématique concerne tout particulièrement la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble, ou encore les travaux de rénovation lorsque ceux-ci ne conduisent pas à un immeuble neuf.
En pratique, un marchand de biens qui acquiert avec TVA (due sur option du vendeur) un immeuble à usage professionnel (bureaux, commerces, locaux d’activité,…) achevé depuis plus de 5 ans, doit donc attendre, selon l’administration fiscale, la revente de l’immeuble soumise à la TVA (due sur option exercée par le marchand de biens) pour pouvoir « récupérer » la TVA d’acquisition. Cette récupération s’effectuera par imputation de la TVA d’acquisition sur la TVA collectée au titre de la revente, le solde éventuel faisant l’objet d’une demande de remboursement.
Cette position de l’administration génère évidemment des coûts financiers pour le marchand de biens qui doit « porter » cette TVA tout au long de l’opération.
A noter également que selon cette approche, le fait que l’immeuble soit donné en location avec TVA (en vertu de l’option exercée par le marchand de biens au titre de location de locaux nus à usage professionnel) ne permet pas de récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition dès lors que l’achat du bien est destiné à la revente et non pas à la location (bien inscrit en stock versus bien inscrit en immobilisation).
A l’occasion d’une affaire particulière, l’administration fiscale a pris cette position et depuis des rectifications ont été opérées sur ce fondement. Au moins un contentieux a été porté devant les tribunaux qui devront apprécier la compatibilité de cette interprétation avec la directive TVA et le principe de neutralité de la TVA.
Un mécanisme d’option exercée « par avance », dès l’acte d’acquisition, avait été proposé à l’administration afin de permettre une récupération dans les conditions habituelles. Cette proposition a toutefois été rejetée.
A ce stade, le financement et le coût de portage de la TVA doivent être pris en considération pour calculer la rentabilité de l’opération. Par ailleurs, lorsque des travaux importants sont prévus, les opérateurs veilleront, autant que possible, à ce que ces travaux conduisent à un immeuble neuf pour revendre en « droits réduits » mais également pour éviter cette position financièrement pénalisante.
Article rédigé en collaboration avec Pierre Appremont également publié sur http://www.fiscalimmo.fr/