TVA – L’indemnité d’occupation versée par un occupant sans droit ni titre n’est pas assujettie
Le Conseil d’Etat vient de juger que n’est pas soumise à la TVA l’indemnité versée par un ancien locataire, au titre d’une occupation sans droit ni titre, après la résiliation du bail dont il était titulaire. Cette indemnité vise à réparer le préjudice du propriétaire et ne constitue pas un loyer, le cas échéant, taxable à la TVA et ceci même si le montant de l’indemnité a été fixé par le juge judiciaire, par référence au loyer prévu par le bail résilié. Cette indemnité est placée en dehors du champ de la TVA.
Cette solution doit être approuvée dans la mesure où l’indemnité est versée à un propriétaire qui ne s’est pas engagé à conférer un droit d’occupation à l’occupant, ce qui bloque la qualification de loyer au regard de la TVA.
Le fait que le montant de cette indemnité puisse être prévue par le bail initial, ne change pas, à notre avis, l’analyse lorsque le contrat se limite à fixer le montant de l’indemnité qui serait due en cas d’occupation sans droit ni titre.
Au regard du droit à déduction, dans la mesure où cette situation est subie par le propriétaire, ni sa qualité d’assujetti à la TVA ni son option pour la taxation des locaux ne devrait être remis en cause.
CE 30 mai 2018, n°402447, Armor Immo
Nota du 29/12/2022 : solution reprise au BOFIP le 28/12/20222 sous les références BOI-TVA-BASE-10-10-50 § 310, comme suit.
Il est admis que ne soient pas incluses dans la base d’imposition :
« – les indemnités d’occupation illégale fixées par une clause pénale du bail pour les situations où l’occupant ne se conforme pas à son obligation de quitter les lieux, lorsque, compte tenu des circonstances de l’affaire, aucune prestation de service ou livraison de bien ne constitue leur contrepartie ;
– les indemnités fixées par le juge judiciaire et versées au titre de l’occupation illégale ;
Les indemnités fixées par le juge judiciaire et versées au titre de l’occupation illégale d’un immeuble visaient seulement à compenser le préjudice causé au propriétaire des locaux par l’occupation sans titre et ne constituaient pas la contrepartie d’une prestation de services à titre onéreux passible de la TVA (CE, décision du 30 mai 2018, n°402447, Armor Immo, ECLI:FR:CECHR:2018:402447.20180530). »
TVA – « dation en millièmes » – rappel des règles par la CAA de Lyon
La CAA de Lyon vient de rappeler qu’en cas de « dation en millièmes » (conversion du prix en l’obligation pour l’acquéreur de construire sur une quote-part indivise du terrain, objet de la vente), le promoteur qui remet les locaux sur les millièmes de terrain conservés par le vendeur, effectue une prestation de services (de travaux) soumise à la TVA (et non pas une vente d’immeuble), ce qui permet au promoteur de récupérer la TVA grevant les charges qu’il engage à cet effet.
On rappelle qu’en matière de TVA, l’intérêt de recourir à la « dation en millièmes » est d’éviter une mutation « aller-retour » du terrain au vendeur et de ne pas devoir calculer la taxe exigible sur la base de la valeur vénale des locaux remis en paiement.
TVA sur marge – assouplissement de la position de l’administration
L’administration fiscale vient d’admettre dans une réponse ministérielle que dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée. Cet assouplissement concerne également les opérations en cours.
Rep. Vogel Sen. 17 mai 2018, n° 04171
TVA – exigibilité de la TVA et abandon de créances
Le Conseil d’Etat vient d’apporter une clarification heureuse compte tenu de la position de l’administration fiscale dans certains contrôles fiscaux. Celle-ci peut, en effet, soutenir qu’un abandon de créances ayant comme sous-jacent une prestation de services soumise à la TVA (une prestation de location ou d’asset management, par exemple) déclenche l’exigibilité de la taxe correspondante (on rappelle que la TVA est exigible selon les encaissements pour les prestations de services). L’administration fiscale peut en effet considérer que l’abandon de créances s’analyse comme un encaissement suivi d’une libéralité envers le débiteur, qui rend, par suite, la taxe exigible.
Le Conseil d’Etat rappelle dans une décision du 2 mai 2018, n° 404161, que la remise volontaire par le créancier d’une dette n’entraîne la perception d’aucune somme par le créancier et n’équivaut donc pas à un encaissement rendant la taxe exigible.
Cette décision met en lumière l’un des risques soulevés en matière de TVA du fait d’un abandon de créances. Une attention toute particulière doit être portée au contexte de l’abandon afin de déterminer si celui-ci ne sera pas générateur d’un risque de TVA collectée sur le montant abandonné (en raison des relations avec le débiteur ou des négociations entourant l’abandon) ou d’un risque de TVA déductible (l’activité étant requalifiée comme exercée à titre gratuit, voir notre précédent article).
