TVA – Zones ANRU, PSLA et Pass-foncier – mise à jour du BOFIP
L’administration fiscale vient de mettre à jour le BOFIP s’agissant du régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social.
Les points suivants ont attiré notre attention.
En ce qui concerne le régime de TVA applicable aux zones ANRU, l’administration fiscale précise tout d’abord que le taux de 5,5% demeure applicable dans la bande comprise entre 300 et 500 mètres lorsqu’un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement a été signé avant le 1er janvier 2012 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 1).
L’administration fiscale officialise ainsi le bénéfice de la mesure d’entrée en vigueur antérieure en complément de celle spécialement prévue, s’agissant du taux de 7%, en faveur des opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013 (voir notre article relatif à l’article 29 de la LF pour 2014).
Toujours s’agissant des zones ANRU, et plus précisément s’agissant du suivi dans le temps des conditions à remplir par le particulier pour bénéficier du taux réduit (sujet sur lequel nous avons consacré de nombreux articles que vous pouvez retrouver en cliquant sur la catégorie « zones ANRU »), l’administration fiscale confirme que le nouveau système, plus favorable, ne s’applique qu’aux immeubles « livrés » par le promoteur à compter du 1er janvier 2014 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 410 et 420).
Selon l’administration fiscale, les immeubles « livrés » avant cette date continuent donc de relever de l’ancien système qui prévoit notamment un reversement intégral au cours des cinq premières années de détention. Nous avons déjà indiqué les difficultés d’interprétation de la norme prévoyant le changement de décompte (voir notre article du 10 mars 2014).
Enfin, et il s’agissait d’un point très attendu, l’administration fiscale complète les hypothèses dans lesquelles le reversement de taxe n’est pas exigé (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 430).
Sont à présent également visés :
– le mariage ;
– la conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
– la naissance d’un enfant ;
– la délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.
A noter cependant que cette nouveauté ne concerne, s’agissant des cessions réalisées par les particuliers, que les ventes actées à compter du 1er janvier 2014.
Point anecdotique. L’administration limite le bénéfice de cette nouveauté aux opérations bénéficiant du taux réduit de 5,5%. Les opérations relevant du taux de 7% (exemple de la bande entre les 300 et 500 mètres) ne sont pas expressément visées.
L’administration fiscale prévoit des commentaires similaires s’agissant du PSLA (BOI-TVA-IMM-20-20-10-20140715).
Enfin, pour les amateurs, on relèvera que les commentaires mis à jour relatifs au Pass-foncier (BOI-TVA-IMM-20-20-40-20140715 § 470) confirment que la suppression de la TVA immobilière des particuliers n’a pas remis en cause le principe du reversement, contrairement à ce que laissait entendre la réponse ministérielle Appéré du 4 avril 2013. L’administration valide ainsi les craintes que nous avions émises dans notre article du 21 mai 2013.
PLFR 2014 – art. 5 quindecies / art. 27 final – zone ANRU – taux réduit de 5,5%
L’Assemblée nationale a adopté un amendement N 376 rectifié qui permet, dans certaines hypothèses, de conserver le bénéfice du taux réduit de TVA de 5,5 % aux constructions de logements réalisées dans le cadre d’opérations d’accessions à la propriété situées dans des quartiers « ANRU ». Il permet ainsi aux opérations pour lesquelles le permis de construire serait déposé en 2015 ou le traité de concession d’aménagement serait signé dans cette même année d’être éligibles à ce dispositif lorsque la convention ANRU relative à ce quartier vient à échéance en 2014.
Assemblée nationale – 1ère lecture – 2ème séance du 26 juin 2014
Sénat – commission des finances – rapport
Commission mixte paritaire – échec
Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport – p. 54 & s.
Assemblée nationale – nouvelle lecture – aucune modification – p. 31
Sénat – nouveau rejet du PLFR 2014
Assemblée nationale – adoption en lecture définitive – p. 30 – devient l’article 27
Pour l’application du 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts, le taux de la taxe sur la valeur ajoutée reste fixé à 5,5 % pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2015 et pour les opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300‑5 du code de l’urbanisme signé avant cette date, soit situées dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003‑710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine dont la date d’échéance intervient en 2014, soit entièrement situées à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.
PLFR 2014 – Extension du taux réduit de TVA (5,5%) prévu en faveur des zones ANRU à certains quartiers prioritaires de la politique de la ville – amendement retiré
Un amendement (N°CF162) qui a été adopté en commission des finances de l’Assemblée Nationale, prévoit l’extension du taux réduit de 5,5% de TVA actuellement prévu en faveur de l’accession sociale dans les zones ANRU, aux quartiers prioritaires de la politique de la ville, définis par la loi LAMY, faisant l’objet d’un « contrat de ville ».
La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :
I. – Les opérations suivantes réalisées dans le cadre de la politique sociale :
11. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville définis à l’article 5 de la loi n°2014‑173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, faisant l’objet d’un contrat de ville prévu à l’article 6 de cette loi, ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
Zone ANRU – bénéfice du nouveau délai de 10 ans – intelligibilité de la norme fiscale
Le régime de TVA applicable aux zones ANRU n’en finit pas de se complexifier.
On se souvient que l’article 29 de loi de finances pour 2014 est venu, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA liée [à la suppression de la TVA immobilière], depuis le 1er janvier 2013 » (nota : il s’agit en fait du 31 décembre 2012 ! Voir sur ce point notre article du 7 janvier 2013).
Le F du II de l’article 29 a ainsi ramené de 15 à 10 ans la condition de durée de détention du bien acquis et a modifié le système des abattements.
Dans la mesure où le nouveau régime est plus favorable que l’ancien, la question de l’entrée en vigueur des nouvelles règles est particulièrement importante. Sur ce point, il convient de consulter le D du III de l’article 29 qui prévoit que « Le F du II s’applique aux livraisons qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 ».
Première difficulté : que doit-on entendre par le terme « livraisons » : livraison de l’immeuble par le constructeur ou revente de l’immeuble par le particulier ?
La lecture du projet de loi ne semblait pas soulever d’ambiguïté. Il devait s’agir de la vente de l’immeuble par le particulier. En effet, le terme livraison est un concept clef de la TVA qui signifie vente. Viser un sens différent dans un article consacré à la TVA était donc inévitablement une source de confusion. La lecture de l’exposé des motifs confirmait également cette analyse (pour mémoire : « afin d’atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA liée au non assujettissement à la TVA, depuis le 1er janvier 2013, des livraisons d’immeubles dans les cinq ans suivant l’achèvement, réalisées par des particuliers, lorsque ces derniers ont acquis leur logement en l’état futur d’achèvement […] »). Enfin, cette analyse était logique puisque l’objectif apparent était de rattraper pour les situations en cours les excès résultant d’une autre loi.
La publication des commentaires de l’administration fiscale, qui a rédigé le projet de loi, montre qu’une autre analyse devait être retenue et qu’il fallait, en fait, comprendre le terme « livraison » comme la remise de l’immeuble au particulier.
Le § 50 du BOI-TVA-LIQ-50-20140204 indique en effet que les logements « livrés » / « achevés » avant le 1er janvier 2014 demeurent, quant à eux, soumis à l’ancien régime : « les cessions, à compter du 1er janvier 2014, de logements acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 de l’article 278 sexies du CGI afférentes à des logements livrés avant le 1er janvier 2014 restent soumises aux dispositions de l’article 284 du CGI en vigueur jusqu’au 31 décembre 2013 ».
Pour les raisons indiquées ci-dessus, cette analyse ne pouvait pas être déduite de la lecture du projet de loi… sauf à consulter un document qui était annexé, à savoir les « évaluations préalables des articles du projet de loi ». En effet, à la page 139 de ce document, sous le paragraphe 4.3.4, qui est cité par la commission des finances du Sénat, on comprend effectivement que le nouveau dispositif « s’appliquera aux livraisons qui interviendront à compter du 1er janvier 2014 susceptibles de donner lieu à revente par la suite ». Il est important de noter que ce document est effectivement distribué aux parlementaires. En revanche, il ne figure pas dans le dossier législatif de site internet de l’Assemblée nationale.
Pour l’anecdote, ce document nous apprend également « qu’il existe d’ores et déjà plusieurs cas de dispense de reversement (en cas de vente liée à une mobilité professionnelle, à un divorce ou à la dissolution d’un PACS, à des naissances etc.) ». Or, il n’existe pas de dispense de reversement en cas de naissance. C’est précisément l’un des défauts du régime actuel (voir le § 430 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20130529). Ce document est donc inexact.
Dernier point : l’article 284 sur le site legifrance.gouv.fr, qui reprend le texte de l’article 29, ne reprend pas ces nuances et la version en vigueur au 1er janvier 2014 ne contient que le nouveau dispositif.
Conclusion : au-delà de l’opinion que l’on peut éventuellement avoir sur la portée finalement plus réduite du nouveau dispositif, il n’est pas satisfaisant d’être dans l’impossibilité de comprendre un texte à sa simple lecture. Le fait de devoir recourir à un document simplement annexé au projet de loi, non présent dans le dossier législatif de l’Assemblée nationale, ne convainc pas.
