TVA – cession de droit de commercialité – rescrit publié

Un rescrit vient d’être publié (BOI-RES-TVA-000178) concernant le régime de TVA applicable aux cessions de droit de commercialité.

L’administration fiscale considère que la cession des droits de commercialité s’apparente, pour la TVA, à la cession d’un droit réel immobilier ayant pour sous-jacent l’immeuble « cédant ».

Ceci signifie que le régime de TVA dépend avant tout chose du statut TVA du vendeur du droit.

Ainsi, si le vendeur est non assujetti à la TVA, aucune TVA n’est due.

En revanche, si le vendeur est assujetti à la TVA, il convient de regarder la qualification fiscale de l’immeuble « cédant » au moment de la cession, c’est-à-dire, à notre sens, au moment de l’autorisation de changement d’usage, condition suspensive de la cession.

Il est donc nécessaire de déterminer la qualification TVA de l’immeuble « cédant », par exemple à l’issue des travaux qui ont conduit à la transformation en habitation, si de tels travaux ont eu lieu.

Nous rappelons à cet égard que ces travaux peuvent, sous certaines conditions, conduire à un immeuble neuf pour les besoins de la TVA (article 257, I-2-2° du CGI) (« 50% des fondations, 50% des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, etc. »).

En revanche, les rénovations qui ne conduisent à un immeuble neuf que pour que les besoins des DMTO (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 120 et 230) ne sont pas prises en considération (i.e. rénovation des éléments de second œuvre dans un immeuble qui ne contient que des planchers structurels) dans la mesure où l’immeuble demeure ancien pour les besoins de la TVA.

Partant, si l’immeuble « cédant » est neuf au sens de la TVA, la cession est soumise de plein droit à la TVA. En revanche, si l’immeuble « cédant » est ancien, la cession est exonérée de TVA sauf option exercée par le cédant. Rien n’est indiqué dans le rescrit publié mais on peut penser que la TVA sera due au taux normal de 20%.

La TVA qui serait facturée s’agissant d’un immeuble ancien, alors qu’aucune option ne serait exercée, serait logiquement facturée à tort et non déductible par le cessionnaire.

En clair, de l’amusement pour les avocats fiscalistes.