TVA – Baux – Indemnités de résiliation anticipée – Question écrite
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir des clarifications concernant le régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation anticipée de baux soumis à TVA.
Lorsque l’indemnité de résiliation anticipée est perçue par un bailleur, la question vise à savoir si l’indemnité est systématiquement taxée au titre d’un service rendu par le bailleur au preneur (i.e. renonciation au droit de percevoir les loyers) même si le bail ne prévoit pas d’avance cette hypothèse (e.g. remboursement d’une franchise, d’une participation travaux).
Une réponse positive avait été donnée lors de la mise à jour du BOFIP en date du 11 mai 2022 mais avait ensuite été supprimée lors de la mise à jour du 28 décembre 2022, sans explications particulières.
Il apparaît important pour un bailleur de savoir si de la TVA doit être collectée, surtout dans une situation où il n’a plus vocation à être en relation avec le locataire ou encore dans une situation où le locataire peut disparaître.
Lorsque l’indemnité de résiliation anticipée est perçue par un locataire assujetti à la TVA, la question est de savoir si l’indemnité est systématiquement taxée à la TVA, lorsque le bail est lui-même taxé à la TVA, au titre d’un service rendu par le preneur au bailleur (i.e. renonciation à son droit d’occuper l’immeuble).
Une réponse positive avait également été apportée par le BOFIP lors de la mise à jour du 11 mai 2022 mais avait ensuite été modifiée pour finalement reprendre strictement l’arrêt CATLEYA (« les indemnités de résiliation anticipée des baux commerciaux, lorsqu’elles rémunèrent la renonciation du locataire à son droit d’occuper le bien et qu’elles permettent ainsi au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses » ).
Cette reprise de l’arrêt CATLEYA pose des difficultés pratiques évidentes puisqu’elle entretient des doutes quant au régime de TVA dès que la motivation du bailleur n’est pas celle reprise dans cette affaire.
Au demeurant, on pourrait se demander en quoi cette motivation devrait être prise en considération pour caractériser un service rendu par le preneur au bailleur et un paiement en relation avec le service rendu (voir sur la question le BOI-TVA-CHAMP-10-10-10)
L’objectif de cette question est d’apporter de la sécurité juridique aux parties et d’éviter, côté bailleur et côté preneur, un risque d’absence de collecte de TVA (indemnité de résiliation qu’il perçoit) ou un risque de rejet de déduction au titre d’une TVA facturée à tort (indemnité de résiliation qu’il verse).
TVA – LASM de travaux – taux réduit de TVA – Question écrite
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir des clarifications s’agissant du régime de TVA applicable aux livraisons à soi-même (LASM) de travaux.
La LASM est une fiction TVA. Il s’agit d’une opération taxée en tant que telle, en dehors du champ naturel de la TVA (i.e. les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux). Elle correspond à une vente à soi-même. L’objectif de la LASM est d’apporter un correctif technique à une situation donnée. Dans certains cas, la LASM est l’opération technique qui permet de soumettre une opération à un taux réduit de TVA, au lieu du taux normal (e.g. logements sociaux, accession sociale, médico-social). Celle-ci est donc favorable. En revanche, ce n’est pas le cas dans toutes les situations. En pratique, la LASM entraîne bien souvent un coût supplémentaire (surtout la LASM d’immeuble neuf).
La LASM de travaux ne doit pas être confondue avec la LASM d’immeuble neuf. La LASM de travaux vise des travaux qui ne conduisent pas à un immeuble neuf au sens de la TVA (article 257, I-2-2° du CGI). En revanche, la LASM de travaux vise notamment des travaux qui ne conduisent à un immeuble neuf qu’au sens de la tolérance administrative prévue en matière de DMTO (BOI-ENR-DMTOI-10-40).
La LASM ne concerne que des assujettis à la TVA qui ne récupèrent pas intégralement la TVA, c’est-à-dire ceux qui ont une activité en tout ou partie exonérée de la TVA.
Un bailleur de locaux d’habitation, sous réserve qu’il ne bénéficie pas de la tolérance administrative lui permettant de se considérer comme non assujetti à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10), est concerné par les LASM de travaux (pour ceux qui viennent de décrocher, nous renvoyons à la fin de cet article).
Il en va de même du bailleur d’un immeuble mixte (i.e. bureaux / commerce et habitation).
La question écrite vise à clarifier deux points.
Le premier est de bien rappeler que les immeubles inscrits en stock ne sont pas concernés par les LASM de travaux. La réponse est déjà donnée dans le BOFIP mais de manière très rapide (BOI-TVA-IMM-10-10-20 § 230). Une confirmation expresse sera la bienvenue.
Le second point vise à clarifier la modification opérée par l’article 56 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 (loi de finances pour 2023). Cette modification concerne les taux réduits de TVA applicables aux travaux effectués dans les locaux d’habitation (articles 278-0 bis A et 279-0 bis du CGI).
Avant cette modification, les bailleurs de locaux d’habitation assujettis à la TVA (mais néanmoins exonérés de la TVA) pouvaient bénéficier des taux réduits de la TVA au titre de la facturation par les entreprises de travaux mais n’en bénéficiaient plus au moment de la taxation de la LASM de travaux. La loi de finances pour 2023 est venue corriger cet oubli.
Pour faire rapide, les taux réduits de TVA s’appliquent sous réserve que les travaux et les locaux remplissent certaines conditions, mais également à condition qu’une attestation spécifique soit remise dans les temps aux entreprises de travaux.
La question écrite vise principalement à savoir si la LASM de travaux peut être taxée à 10% ou à 5,5% alors même que l’attestation n’aurait pas été remise aux entreprises de travaux.
Pour ceux qui seraient perdus par l’assujettissement et l’exonération. L’assujetti est celui qui réalise une activité économique de manière habituelle et indépendante, peu importe qu’il soit ou non taxé à la TVA. L’assujetti est en principe taxé à la TVA, sauf s’il bénéficie d’une exonération.
Le bailleur est, en principe, assujetti à la TVA (il exerce une activité économique de manière habituelle et indépendante) mais peut être exonéré de la TVA, ce qui est le cas dans l’habitation sous réserve des régimes de taxation prévus pour les hôtels et assimilés ou encore pour certaines locations meublées avec services (voir le nouveau régime qui vient d’être mis en place par la loi de finances pour 2024). Le bailleur de locaux nus non destinés à l’habitation peut également être exonéré de la TVA sauf s’il opte pour être volontairement soumis à la taxe. En revanche, dans tous les cas, ces bailleurs sont, en principe*, assujettis et sont concernés par les LASM de travaux si une partie des loyers retirés d’un immeuble est exonérée de la TVA. (*) Ceci étant dit, le BOFIP prévoit pour certains bailleurs exonérés la possibilité de se considérer comme non assujetti ! Dans ce cas, les LASM de travaux ne les concernent pas. Ils évoluent en dehors du champ de la TVA.
Consulter la question écrite Louwagie n° 14979