CIBS – recodification de la TVA – report au 1er janvier 2027
Il ressort du compte-rendu du conseil des ministres du 27 juillet 2026 qu’une nouvelle ordonnance va reporter l’entrée en vigueur du transfert des dispositions relatives à la TVA dans le CIBS au 1er janvier 2027.
La nouvelle ordonnance regroupera également, au sein d’une subdivision unique, l’ensemble des dispositions relatives au droit à déduction de la TVA.
Enfin, la nouvelle ordonnance confirmera explicitement que la doctrine administrative opposable demeurera inchangée lors de l’entrée en vigueur du CIBS.
Dès la publication de la nouvelle ordonnance, nous reviendrons sur les conséquences s’agissant des opérations immobilières.
Consulter le compte-rendu du conseil des ministres
Note du 28 juillet 2026 : l’ordonnance a été publiée au JO de ce jour.
LLI – Un nouveau BOFIP est publié
A la suite de la modification opérée par la loi de finances pour 2026 (voir notre article) et à la consultation publique organisée à la suite de la publication d’un nouveau BOFIP le 2 avril 2025, la publication d’un nouveau BOFIP concernant le LLI était attendue.
Le nouveau BOFIP (BOI-TVA-IMM-30) a été publié le 8 juillet.
Les précisions apportées sont les suivantes :
– résidences-services : non incidence de la location via un bail commercial à un opérateur (§50)
– Démembrement : reprise de la réponse ministérielle qui confirme l’application du taux de 10% à la constitution de la nue-propriété et les conséquences de l’extinction de l’usufruit (voir notre article) (§ 60 et 233)
– Relations entre le bailleur et le locataire : non incidence de la relation (§ 60)
– Condition de mixité : reprise du calcul favorable de la loi de finances pour 2026 (i.e. nombre de LLS / (nombre de LLS + nombre de LLI) > 25%) (§ 90)
– Notion d’ensemble immobilier : opération d’aménagement sous réserve d’un document d’aménagement commun, y compris lorsqu’il y a plusieurs opérateurs (§ 110)
– Régime applicable aux opérations post acquisition : bénéfice du taux de 10% lorsque l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans, sous réserve du respect des conditions de droit commun (§ 130)
– VEFA : reprise de la réponse ministérielle Louwagie qui traite de la détermination du fait générateur (voir notre article)
– LASM : l’assiette constitutive du prix de revient est présentée comme une tolérance (voir notre article concernant les conséquences du CIBS en matière de LASM)
– Cession à un opérateur qui prend l’engagement de poursuivre la location dans les conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI : pas de reversement (§ 235)
– Vacance du logement : pas de reversement si recherche active d’un locataire (§ 237)
– Cession de VEFA : voir notre article
CIBS – intégration de la TVA – le cas du crédit-bail immobilier
En matière de TVA, nous avons souvent deux règles du jeu applicables : (i) les règles de droit ou (ii) les commentaires publiés au BOFIP et les réponses ministérielles via la règle de l’opposabilité prévue à l’article L 80 A du LPF.
La publication de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services publiée au journal officiel du 20 décembre 2025 a soulevé une sérieuse difficulté concernant le crédit-bail immobilier.
Cette publication a en effet rappelé que les règles de droit (i.e. la règle (i)) pouvaient conduire à considérer que le contrat de crédit-bail immobilier n’était pas, comme on le pratique quotidiennement, une location suivie d’une vente mais une vente d’immeuble le jour de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article du 27 décembre 2025 et l’article L. 211-36 du CIBS).
Dans la mesure où cette situation crée de nombreuses difficultés, non encore résolues à ce jour, la nécessité est apparue de prévoir des commentaires publiés au BOFIP (i.e. la « règle » (ii)) pour garantir la sécurité juridique des opérations actuelles.
Ces commentaires ont été publiés le 8 juillet au BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-10 § 100.
« lorsqu’elle intervient en vertu d’un contrat de crédit-bail […], la remise d’un bien, qu’il s’agisse d’un bien meuble corporel ou d’un bien immeuble, n’est pas considérée comme une livraison de biens. Sont notamment concernées les opérations de crédit-bail régies par l’article L. 313-7 et suivants du code monétaire et financier (CoMoFi).
[…]
Cette opération est considérée comme une location suivie, le cas échéant, d’une livraison de biens intervenant au moment de la levée d’option, l’acquéreur n’étant pas nécessairement l’ancien locataire.
Lorsqu’il s’agit d’un bien immeuble, cette vente est soumise à la TVA de plein droit sauf si elle porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ou sur un terrain autre qu’un terrain à bâtir, auquel cas elle bénéficie de l’exonération prévue au 5 de l’article 261 du CGI, mais est susceptible de faire l’objet de l’option pour la taxation prévue au 5° bis de l’article 260 du CGI dans les conditions exposées au BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 « .
Pour mémoire, d’autres règles (ii) peuvent être consultées dans le BOFIP ou les réponses ministérielles et notamment de nombreux commentaires concernant l’article 257 bis du CGI. Nous invitons le lecteur à consulter la rubrique « Crédit-bail » pour les consulter.