Importance de la rédaction de l’acte pour la détermination du régime de TVA (suite)

La CAA de Bordeaux (CAA Bordeaux, 5ème Chambre, 25 juin 2024, 22BX02641) vient de rendre un arrêt intéressant à la suite de l’arrêt CE 11/10/2022, 8e et 3e ch., n° 46456, BH Concept, « Mentionné dans les tables du recueil Lebon » et de l’arrêt Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 02/04/2024, 466644, Inédit au recueil Lebon (voir notamment notre article du 9 avril 2024).

Si on essaie de retirer des enseignements de cet arrêt, on comprend que la qualification TVA du bien vendu s’opère en référence aux trois éléments suivants : (i) la référence cadastrale, (ii) la désignation du bien et (iii) le prix.

On constate ici à nouveau l’importance des clauses autres que la clause fiscale pour la qualification des biens vendus au regard de la TVA.

Bien évidemment, la qualification des biens vendus a ensuite une conséquence s’agissant de la détermination du régime de TVA applicable.

Conséquences pratiques à définitivement confirmer

– un immeuble et son terrain sur une seule parcelle cadastrale seraient considérés comme un seul bien, à savoir un immeuble bâti, peu importe l’importance du terrain (1)

– s’agissant du même immeuble et du même terrain, la situation serait identique s’il y avait deux parcelles mais un seul bien dans la clause désignation et un seul prix (2)

– toujours pour ces mêmes biens, la situation serait différente, s’il y avait deux parcelles, deux biens dans la clause désignation et deux prix (3)

Selon les cas, il y aurait de la TVA sur la cession du terrain (terrain à bâtir) (3) ou une exonération intégrale (sauf option) s’il s’agit d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (s’agissant d’une vente par un assujetti agissant en tant que tel) (1) et (2).

On peut constater à quel point la subjectivité s’inviterait à présent dans les régimes de TVA qui devaient à l’origine reposer sur des qualifications objectives.

Il va sans dire que les commentaires de l’administration fiscale seront attendus avec intérêt, la jurisprudence s’écartant sensiblement de la volonté du législateur de 2010.

Nota du 24 septembre 2026 : voir également sur le sujet CAA Marseille, Juge des référés, 21 septembre 2026, 25MA03591. En droit « Les terrains cédés par la SARL Alma Réalisations Immobilières ayant, aux termes des actes d’achat, été acquis en qualité de propriétés bâties et non en qualité de terrains à bâtir, les dispositions énoncées au point 3 font obstacle à ce que leur cession soit soumise au régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, quand bien même ces terrains ne supportaient, eux-mêmes, aucune construction et que la société requérante avait, préalablement à leur achat, obtenu une autorisation de division« . En opposabilité, « la SARL Alma Réalisations Immobilières n’est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des réponses ministérielles Savary (JOAN n° 94538 du 20 septembre 2016), Bussereau (JOAN n° 96679) et Saddier (JOAN n° 98712 du 6 décembre 2016), aux termes desquelles : « (…) En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente. La circonstance que, lors de l’acquisition, l’acquéreur aurait manifesté l’intention de revendre par lots un terrain à bâtir, est sans incidence sur ces règles. », dès lors qu’elle n’entre pas dans les prévisions de cette doctrine, en l’absence, d’une part, de document d’arpentage établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, et, d’autre part, de délivrance, préalablement à l’acquisition, d’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées« .