CIBS – TVA sur marge – Une première réponse ministérielle est publiée
Avec l’entrée en vigueur du CIBS au 1er janvier 2027, les règles de TVA aujourd’hui présentes dans le CGI seront transférées dans le CIBS.
A cette occasion, les articles L. 231-18 & s. « formaliseront » les conditions à remplir pour soumettre la vente par un assujetti d’un terrain à bâtir (soumise de plein droit à la TVA) ou d’un immeuble ancien (soumise sur option) à la TVA sur marge.
Cette nouvelle « formalisation » s’éloignera de la rédaction de l’actuel article 268 du CGI dans la mesure où elle prendra en considération l’arrêt ICADE (voir notre article).
Pour autant cette nouvelle « formalisation » ne modifiera pas les règles.
L’arrêt ICADE doit en effet d’ores et déjà être appliqué sauf à ce que le vendeur oppose les commentaires publiés au BOFIP et dans les réponses ministérielles.
Autrement dit, il y a déjà et il y aura encore, après le 1er janvier 2027, un « choix » entre (i) aujourd’hui le CGI obligatoirement interprété à la lumière d’ICADE et le CIBS à compter du 1er janvier 2027 et (ii) le BOFIP et les réponses ministérielles.
Ce choix est précisément encadré par la réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486.
Cette réponse Grau méritait cependant d’être précisée.
Afin de sécuriser cette opposabilité, plusieurs questions écrites ont été déposées.
Ainsi qu’il a été indiqué au congrès des notaires de France par la DLF, la réponse sera fera en deux temps : une réponse TISSOT au Sénat (faisant suite à une question TISSOT JO SEN 9 avril 2026, n° 8332) et une réponse LIGER à l’Assemblée nationale (question Liger JO AN 9 juin 2026, n° 15881).
La réponse TISSOT vient d’être publiée (JO SEN du 1er octobre 2026).
Nous pouvons faire le point d’étape suivant.
1. « la circonstance que les dispositions de l’article 268 du CGI aient fait l’objet d’une recodification dans le CIBS n’a pas d’incidence sur l’opposabilité de la doctrine en vigueur »
2. « le Gouvernement entend procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l’Union d’ici le premier semestre 2027« .
3. » […] même pour des livraisons effectuées par des assujettis revendeurs postérieurement à la publication des nouveaux commentaires conformes, ces derniers pourront continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si l’acquisition des biens considérés est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication« .
4. Point particulier des concessions d’aménagement : « S’agissant tout particulièrement de la situation des concessions d’aménagement régies par un traité au sens de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme, les sociétés publiques locales (SPL) agissant en qualité de concessionnaires (aménageurs) procèdent à l’acquisition de tout ou partie des immeubles inclus dans le périmètre de la concession. Les terrains et les biens aménagés, à la suite notamment d’opérations de réhabilitation, ont vocation à être revendus par les SPL, leur permettant ainsi de se financer. À l’instar de n’importe quel assujetti revendeur, les SPL bénéficient pleinement des commentaires qui précèdent. En cas de revente, elles resteront donc fondées à se prévaloir de la doctrine fiscale en vigueur postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales, si l’acquisition du bien concerné est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette date. En outre, dans le souci de préservation des équilibres économiques déjà exprimé par le Gouvernement, il est confirmé qu’il en ira de même des reventes de biens intervenant en application d’un traité de concession d’aménagement mentionné à l’article L.300-5 du code de l’urbanisme conclu antérieurement à la date du changement de doctrine« .
A suivre dans la réponse LIGER d’éventuelles réponses aux questions suivantes :
– non incidence de l’immobilisation chez le vendeur (en comptabilité sociale ou via les règles de l’assimilation) :
– s’agissant des conditions d’acquisition du bien par le revendeur :
* prise en compte d’une promesse unilatérale de vente et non pas seulement un compromis de vente
* non incidence d’une substitution
– en cas de détachement de parcelle, prise en compte d’un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme autorisant la division future même si l’acte d’acquisition visant ces documents ne mentionne qu’un seul bien acquis.
PLF 2027 – art. 19 – CIBS – VEFA – Exigibilité à l’encaissement intégrale
L’article 19 du PLF 2027 prévoit d’appliquer aux VEFA une règle d’exigibilité à l’encaissement y compris pour les échéances post achèvement.
Dans la version actuelle du CIBS, la TVA grevant ces échéances est exigible à l’achèvement de l’immeuble.
« Art. L. 231‑36‑1. – Par dérogation aux 1° et 2° de l’article L. 214‑2, la taxe à laquelle est soumise la livraison d’un immeuble à construire mentionnée à l’article 1601‑1 du code civil devient exigible par le fournisseur au moment de chaque perception d’une contrepartie de l’opération« .
PLF 2027 – art. 19 – CIBS – Baux conférant un droit réel – Retour au régime existant
Dans le CGI, les baux conférant un droit réel (ex : le bail à construction ou le bail emphytéotique) relèvent, en matière de TVA, d’une exonération et d’une option spécifiques (art. 261 D, 1°bis et art. 260, 5°) peu importe le bien immeuble objet de ces baux.
Dans la version actuelle du CIBS, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027 (voir notre article), ce régime autonome disparaît. Le droit commun des locations leur serait applicable, ce qui conduirait à constater l’impossibilité d’opter pour les baux portant sur des terrains non aménagés ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement.
Une question écrite a été déposée afin d’obtenir la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI, la recodification s’opérant à droit constant (voir notre article).
L’article 19 du PLF pour 2027 prévoit la réinstauration du régime actuellement prévu par le CGI (nouvel article L. 231‑35‑1 du CIBS).
« Paragraphe 7 – Locations de biens immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel
Art. L. 231‑35‑1. – Relèvent d’une exonération dérogatoire les locations de biens immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel.
Sur option exercée auprès de l’administration selon des modalités déterminées par arrêté du ministre chargé du budget, le fournisseur peut, pour chaque opération mentionnée au premier alinéa, écarter cette exonération. »
A noter également la réinstauration de l’option pour la location de terrain non aménagé via la modification de l’article L. 231-28.