TVA – démembrement de propriété – précisions apportées par deux réponses ministérielles

L’administration fiscale considère que lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique, ce qui met le nu-propriétaire dans l’impossibilité de récupérer la TVA qu’il supporte à cette occasion ou le contraint à régulariser une TVA précédemment déduite (BOI-TVA-IMM-10-30 § 190 & s.).

Afin d’éviter ce coût de TVA, l’administration fiscale a prévu, par tolérance, un système de transfert de TVA à l’usufruitier lors du démembrement et un autre système de reconstitution sur la tête du nu-propriétaire de la TVA restant à suivre lors de l’extinction de l’usufruit.

Un arrêt de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite a mis en lumière que le système de transfert n’était pas applicable en cas démembrement ab initio.

A la suite de cet arrêt, une réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425) a confirmé le bénéfice de la tolérance administrative en cas de démembrement ab initio sous réserve que le nu-propriétaire ait la qualité d’assujetti à la TVA.

A la suite de cette réponse Pauget, deux points devaient être précisés : (i) le bénéfice de la tolérance à l’extinction de l’usufruit en cas de démembrement ab initio et (ii) l’exigence de la qualité d’assujetti du nu-propriétaire.

La réponse Grau (AN) du 16 novembre 2021 (n°39881) confirme le bénéfice de la tolérance à l’extinction de l’usufruit en cas de démembrement ab initio dans le cas où le nu-propriétaire avait la qualité d’assujetti lors du démembrement. Cette réponse rappelle également l’application de l’article 257 bis du CGI à cette occasion, en cas de transfert d’une activité locative entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

La réponse Canévet (Sen) du 11 novembre 2021 (n°24228) précise, quant à elle, comment il convient d’apprécier la qualité d’assujetti chez le nu-propriétaire en cas de démembrement ab initio. Ainsi, l’administration exige que le nu-propriétaire doit avoir cette qualité au titre d’une activité qu’il réalise antérieurement à l’acquisition de la nue-propriété. Ainsi, tel n’est pas le cas d’une SCI créée ad hoc uniquement pour l’acquisition de la nue-propriété en question.

Ces deux réponses ministérielles ajoutent également que cette qualité d’assujetti à la TVA du nu-propriétaire est une condition applicable, dans toutes les situations de démembrement, et pas seulement en cas de démembrement ab initio, ce qui revient à exiger une condition supplémentaire pour le bénéfice des tolérances doctrinales prévues au BOFIP.