EHPAD – Bénéfice du taux réduit de la TVA de 5,5 % aux locations indirectes – Précisions de l’administration fiscale
À l’occasion d’une mise à jour du BOFIP, l’administration fiscale vient de préciser que le taux réduit de la TVA de 5,5 % est applicable à la location de locaux nus, meublés ou garnis consentie à l’exploitant d’un EHPAD (BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10-20140924 § 60).
Cette précision est particulièrement intéressante dans la mesure où la question du taux de TVA applicable à ces locations existait depuis que le législateur a prévu un taux de TVA différent s’agissant des prestations hôtelières selon qu’elles sont ou non fournies par une maison de retraite (article 13 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011, n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 (voir à l’époque notre article paru à la Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 3, 20 Janvier 2012, act. 160).
S’agissant des baux qui auraient été soumis au taux de 7% puis de 10% (contrairement aux commentaires ci-dessus), se pose la question de la facturation à tort de la TVA (différence entre le taux de 5,5% et le taux réduit appliqué sur la facture, sachant qu’une partie du loyer demeure soumis au taux normal de la TVA, sous réserve que cette location soit effectivement taxable à la TVA à raison de l’option exercée par le bailleur). Pour mémoire, nous rappelons qu’une TVA facturée à tort n’est pas récupérable par celui qui est facturé, l’exploitant de l’EHPAD, au cas particulier. Se pose donc la question des modalités de rectification de ces factures et de restitution de la TVA versée à tort à l’administration fiscale.
Cette problématique peut être une source d’économie pour les parties dans la mesure où l’exploitant d’un EHPAD lucratif est un récupérateur partiel de TVA. Cette particularité a encore été récemment confirmée par la Cour de justice de l’union européenne dans l’affaire SARL Le Rayon d’Or (voir notre article du 27 mars dernier) .
TVA sur marge – Nouveau régime de TVA immobilière – Modalités de calcul précisées par l’administration fiscale
À l’occasion d’une mise à jour indiquée comme mineure du BOFIP (« Commentaire modifié sans nouveauté doctrinale »), L’administration fiscale a récemment précisé la méthode de calcul de TVA sur marge.
Cette précision vient réparer une lacune qui est présente depuis la première instruction qui a commenté le nouveau régime de TVA immobilière (Voir instruction 3 A-9-10 nº 89 qui reprend un rescrit publié antérieur RES Nº 2010/21).
En effet, l’administration fiscale n’a toujours fourni qu’une seule méthode de calcul qui repose sur l’idée que la TVA sur marge est comprise dans le prix de vente convenu par les parties (hypothèse d’un prix convenu TVA incluse ou TTC).
Une telle méthode trouvait cependant ses limites lorsque, comme c’est fréquemment le cas en pratique, les parties conviennent d’un prix hors TVA sur marge
La lecture des commentaires administratifs laissait à penser que la TVA sur marge devait, même dans cette hypothèse, être calculée en dedans.
Or, une telle lecture n’était pas envisageable dans la mesure où la formule proposée par l’administration comportait alors une inconnue (à savoir le « montant payé par le cessionnaire »).
Le passage du BOFIP qui vient d’être modifié (BOI-TVA-IMM-10-20-10-20140915 § 250), indique à présent, en substance, que la méthode de calcul proposée ne s’applique que lorsque le prix est convenu TTC.
Même si l’administration fiscale ne l’indique pas, lorsque le prix est convenu hors TVA sur marge, la formule sera donc : Marge taxable hors TVA = prix hors TVA convenu avec le cessionnaire + charges augmentatives – prix d’achat.