PLF 2027 – art. 19 – CIBS – VEFA – Exigibilité intégrale à l’encaissement

L’article 19 du PLF 2027 prévoit d’appliquer aux VEFA une règle d’exigibilité à l’encaissement y compris pour les échéances post achèvement.

Dans la version actuelle du CIBS, la TVA grevant ces échéances est exigible à l’achèvement de l’immeuble.

L’entrée en vigueur de cet article serait le lendemain de la publication au JO de la LF 2027 mais les évaluations préalables indiquent que le droit actuel (CGI) reconnaît d’ores et déjà une exigibilité intégrale à l’encaissement.

Projet de loi

« Art. L. 231‑36‑1. – Par dérogation aux 1° et 2° de l’article L. 214‑2, la taxe à laquelle est soumise la livraison d’un immeuble à construire mentionnée à l’article 1601‑1 du code civil devient exigible par le fournisseur au moment de chaque perception d’une contrepartie de l’opération« .

Évaluations préalables (extraits)

– Situation actuelle

« L’article L. 214-2 du CIBS, qui sera également en vigueur à compter du 1er janvier 2027, prévoit que, pour les opérations portant sur des biens, la TVA est exigible lors de la perception par le fournisseur de chaque acompte versé avant le fait générateur et lors de l’intervention du fait générateur. 
Dans le cadre de la recodification de la TVA dans le CIBS, l’ordonnance n° 2026-1671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du CIBS ne reprend pas le dispositif dérogatoire prévu au a bis du 2 de l’article 269 du CGI pour les livraisons d’immeubles à construire« .

– Problème à résoudre, raisons pour lesquelles les moyens existants sont insuffisants et le cas échéant nécessité de procéder à une nouvelle modification des dispositifs existants

« L’application des règles de droit commun d’exigibilité de la TVA aux livraisons d’immeubles à construire est susceptible de poser des difficultés économiques et juridiques compte-tenu de la nature particulière de ces opérations. Au cours de l’avancement des travaux, la TVA est perçue à différentes échéances prévues contractuellement par le vendeur et l’acquéreur.
Néanmoins, l’achèvement de l’immeuble à la date de réception des travaux puis sa livraison à l’acquéreur ne signifie pas, en matière de ventes d’immeubles à construire, et tout particulièrement en VEFA, que l’intégralité du prix a été acquittée.
En effet, des appels de fonds demeurent à réaliser de la part du vendeur, appels dont le montant varie en fonction de divers paramètres comme la levée des réserves de livraison par l’acquéreur ou l’application de pénalités à la charge du vendeur en cas de retard de livraison.
Or l’application des règles de droit commun d’exigibilité de la TVA conduisent le vendeur à collecter la TVA sur chaque acompte au cours de la phase d’avancement des travaux puis in fine à la livraison, alors même que certains paiements doivent encore être réalisés par l’acquéreur postérieurement à ladite livraison. De tels paiement demeurent, en tout état de cause, indéterminés dans leur montant à la date du fait générateur de la livraison« .

– Objectifs poursuivis par la réforme (présentation de la logique de l’intervention)

« Le projet d’article prévoit de codifier au sein du CIBS la règle dérogatoire d’exigibilité de la TVA à l’encaissement pour les livraisons d’immeubles à construire anciennement prévue au a bis du 2 de l’article 269 du CGI.
Ainsi, la TVA serait exigible à l’occasion de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux, indépendamment de la date à laquelle intervient le fait générateur de l’opération. Partant, la TVA serait collectée par le vendeur au titre de chacun des paiements effectués par l’acquéreur, même ceux postérieurs à la date de la livraison« .

– Liste des options possibles 

« Option n° 1 : Prévoir des règles dérogatoires d’exigibilité de la TVA à l’encaissement pour les livraisons d’immeubles à construire afin de tenir compte des particularités des VEFA.
Option n° 2 : Maintenir l’obligation existante et communiquer en conséquence auprès des opérateurs« .

– Description des avantages/inconvénients des différentes options 

« L’option n° 1 permet de ne pas provoquer de rupture du cadre applicable aux opérateurs du secteur, en confortant le régime dérogatoire en matière d’exigibilité de la TVA pour les livraisons d’immeubles à construire qui était déjà prévu au sein du CGI. [TAXIMMO : pour comparer, voir la table de concordance qui indique l’article 269 , 2-a bis du CGI comme « redondant » à l’article 269, 2-a]
L’option n° 2 entraîne des difficultés juridiques et économiques, en particulier pour les paiements effectués par l’acquéreur après la date de livraison de l’immeuble par le vendeur. La TVA serait en effet exigible à l’achèvement et la réception des travaux par l’acquéreur, alors même que le solde du prix restant à payer est indéterminé à cette date« .

– Raisons ayant présidé au choix de l’option proposée 

« L’option n° 1 est privilégiée à des fins de cohérence juridique et de respect du principe de recodification à droit constant« .

– Articulation avec le droit européen en vigueur ou en cours d’élaboration (traités, droit dérivé, jurisprudence, aides d’État)

« L’article 63 de la directive 2006/112 du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée prévoit que le fait générateur de la taxe intervient et que la taxe devient exigible au moment où la livraison de biens est effectuée.
L’article 65 dispose que la taxe devient exigible au moment de l’encaissement, à concurrence du montant encaissé, de chaque acompte versé avant que la livraison de biens ne soit effectuée.
Par dérogation aux articles 63 et 65 notamment, le point b de l’article 66 permet aux États membres de prévoir que la taxe devient exigible, pour certaines opérations, au plus tard lors de l’encaissement du prix.
Partant, la règle dérogatoire d’exigibilité de la TVA pour les livraisons d’immeubles à construire est compatible avec le droit européen« .

Article 19 du PLF 2027

Évaluations préalables