DMTO – Engagement de construire pris dans un acte complémentaire – Délai de réclamation contentieuse des droits initialement versés

Sous réserve du paiement d’un droit fixe de 125 €, l’engagement de construire (ou de procéder à des travaux de rénovation conduisant à un immeuble neuf au regard de la TVA / DMTO) permet à un acquéreur assujetti à la TVA d’exonérer l’acquisition d’un immeuble des DMTO (également appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière).

En principe, en application de l’article 1594-0 G, A-I du CGI, cet engagement doit figurer dans l’acte d’acquisition.

L’administration fiscale admet cependant que cet engagement puisse être pris dans un acte complémentaire postérieur « présenté au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble en charge de l’enregistrement ». L’administration fiscale précise qu’en pareil cas, l’acquéreur peut demander la restitution des droits de mutation initialement versés à condition d’en formuler la demande « dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R 196-1 du Livre des Procédures Fiscales ». (BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601 § 270)

Cet article dispose que : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts, doivent être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas :
[…]
b) Du versement de l’impôt contesté lorsque cet impôt n’a pas donné lieu à l’établissement d’un rôle ou à la notification d’un avis de mise en recouvrement ;
c) De la réalisation de l’événement qui motive la réclamation. Ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l’article L. 190. »
La cour d’appel de Paris vient de juger dans un arrêt du 18 novembre 2019, n° 18/09394, SAS DAUMALIS que le point de départ du délai de réclamation était la date de dépôt de l’acte complémentaire comportant l’engagement de construire, et non la date de versement des droits correspondant à l’acte initial d’acquisition.

Les faits étaient les suivant :
– 22 décembre 2010 : acte d’acquisition
– 11 février 2011 : publication de l’acte d’acquisition
– 26 juin 2014 : dépôt de l’acte complémentaire contenant engagement de construire
– 4 juillet 2014 : réclamation

L’administration soutenait que la réclamation aurait dû être présentée avant le 31 décembre 2013 (point de départ : 11 février 2011).

Selon la cour d’appel de Paris, le délai expirait le 31 décembre 2016 (point de départ 26 juin 2014) et la réclamation était recevable.

De manière immédiate, cet arrêt intéressera les acquéreurs, assujettis à la TVA, qui ont découvert après l’acquisition de l’immeuble que les travaux de restructuration / construction conduisent finalement à un immeuble neuf et qui sont encore dans les 4 ans de l’acquisition, afin de passer avant la fin de ce délai un acte complémentaire contenant un engagement de construire.

Cet arrêt est encore susceptible d’un recours devant la cour de cassation.

Nota : arrêt cassé par Cass.com. 9 février 2022, n° 113-FD – extrait ci-dessous

« En se déterminant ainsi, sans caractériser en quoi l’acte complémentaire du 26 juin 2014 contenant l’engagement unilatéral de la société Daumalis d’effectuer, dans un délai de quatre ans de l’acquisition initiale, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf constituait un événement au sens de l’article R.* 196-1, alinéa 1, du livre des procédures fiscales, qui ne peut résulter de la seule volonté du contribuable requérant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ».