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Posts from the ‘Zones ANRU’ Category

9
fév
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TVA – QPPV et zones ANRU – aménagements apportés par la loi de finances pour 2016 – publication des commentaires administratifs

 

L’administration fiscale vient de publier au BOFIP les commentaires relatifs aux articles 11 (QPPV) et 12 (zones ANRU) de la loi de finances pour 2016.

-         QPPV (art. 11) : pour mémoire, l’article 278 sexies, 11 bis du CGI prévoit l’application du taux réduit de 5,5% à condition, notamment, que les immeubles soient situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, dans un QPPV faisant l’objet d’un contrat de ville. La loi de finances pour 2016 assouplit cette condition, pour la seule année 2015 au cours de laquelle devaient être signés les contrats de ville, en permettant l’application du taux réduit aux opérations dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2015, c’est-à-dire aux opérations dont le dépôt de la demande de permis de construire est antérieure à la signature d’un contrat de ville pour autant que celle-ci soit intervenue durant l’année 2015.

-         Zones ANRU (art. 12) : l’article 27 de finances rectificative pour 2014 avait prolongé d’un an la possibilité d’appliquer le taux réduit de 5,5% prévu par l’article 278 sexies, 11 du CGI pour les quartiers faisant l’objet d’une convention ANRU dont la date d’échéance intervenait en 2014 (voir notre article). La loi de finances pour 2016 étend, pour les livraisons et livraisons à soi-même intervenues à compter du 1er janvier 2016, la durée de cette prorogation et la généralise à toutes les conventions en prévoyant la possibilité d’appliquer le taux réduit aux opérations dont le dépôt de la demande de permis de construire est intervenu durant les deux années suivant la date d’échéance de la convention ANRU.

 

12
mai
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QPPV / zones ANRU – nouveaux commentaires de l’administration fiscale

 

L’administration fiscale vient de publier des commentaires relatifs au taux de TVA applicable aux opérations d’accession sociale dans les QPPV et dans les zones ANRU.

Plusieurs points ont retenu notre attention.

QQPV :
- l’administration a repris la tolérance contenue dans la réponse ministérielle Bies qui permet d’anticiper l’application du taux réduit (§ 85) (voir notre article du 7 avril 2015).
- l’administration confirme que le taux réduit est également applicable aux ventes de terrain à bâtir (§ 220)

Zones ANRU :
- les nouvelles exceptions au reversement, applicables à compter du 1er janvier 2014 (ex : le mariage ou la naissance d’un enfant), sont étendues au cas où la TVA a été versée au taux de 7% (§ 430) (voir sur ce point, notre article du 21 juillet 2014).

QPPV / zones ANRU
- l’administration réduit la portée de l’une des exceptions au reversement de TVA. En effet, s’agissant du mariage ou de la conclusion d’un pacte civil de solidarité, l’administration précise que cette exception ne joue que si le bien n’a pas été acquis par l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision (§ 430) (voir également notre article du 21 juillet 2014).  Cette nouvelle précision, applicable à compter du 6 mai 2015, pourrait réduire significativement la portée de cette exception mais également mettre fin aux abus qui ont pu être constatés.

 

21
juil
actualite

TVA – Zones ANRU, PSLA et Pass-foncier – mise à jour du BOFIP

 

L’administration fiscale vient de mettre à jour le BOFIP s’agissant du régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social.

Les points suivants ont attiré notre attention.

En ce qui concerne le régime de TVA applicable aux zones ANRU, l’administration fiscale précise tout d’abord que le taux de 5,5% demeure applicable dans la bande comprise entre 300 et 500 mètres lorsqu’un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement a été signé avant le 1er janvier 2012 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 1).

L’administration fiscale officialise ainsi le bénéfice de la mesure d’entrée en vigueur antérieure en complément de celle spécialement prévue, s’agissant du taux de 7%, en faveur des opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013 (voir notre article relatif à l’article 29 de la LF pour 2014).

Toujours s’agissant des zones ANRU, et plus précisément s’agissant du suivi dans le temps des conditions à remplir par le particulier pour bénéficier du taux réduit (sujet sur lequel nous avons consacré de nombreux articles que vous pouvez retrouver en cliquant sur la catégorie « zones ANRU »), l’administration fiscale confirme que le nouveau système, plus favorable, ne s’applique qu’aux immeubles « livrés » par le promoteur à compter du 1er janvier 2014 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 410 et 420).

Selon l’administration fiscale, les immeubles « livrés » avant cette date continuent donc de relever de l’ancien système qui prévoit notamment un reversement intégral au cours des cinq premières années de détention. Nous avons déjà indiqué les difficultés d’interprétation de la norme prévoyant le changement de décompte (voir notre article du 10 mars 2014).

Enfin, et il s’agissait d’un point très attendu, l’administration fiscale complète les hypothèses dans lesquelles le reversement de taxe n’est pas exigé (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 430).

Sont à présent également visés :

- le mariage ;

- la conclusion d’un pacte civil de solidarité ;

- la naissance d’un enfant ;

- la délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

A noter cependant que cette nouveauté ne concerne, s’agissant des cessions réalisées par les particuliers, que les ventes actées à compter du 1er janvier 2014.

Point anecdotique. L’administration limite le bénéfice de cette nouveauté aux opérations bénéficiant du taux réduit de 5,5%. Les opérations relevant du taux de 7% (exemple de la bande entre les 300 et 500 mètres) ne sont pas expressément visées.

L’administration fiscale prévoit des commentaires similaires s’agissant du PSLA (BOI-TVA-IMM-20-20-10-20140715).

Enfin, pour les amateurs, on relèvera que les commentaires mis à jour relatifs au Pass-foncier (BOI-TVA-IMM-20-20-40-20140715 § 470) confirment que la suppression de la TVA immobilière des particuliers n’a pas remis en cause le principe du reversement, contrairement à ce que laissait entendre la réponse ministérielle Appéré du 4 avril 2013. L’administration valide ainsi les craintes que nous avions émises dans notre article du 21 mai 2013.

 

30
juin
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PLFR 2014 – art. 5 quindecies / art. 27 final – zone ANRU – taux réduit de 5,5%

 

L’Assemblée nationale a adopté un amendement N 376 rectifié qui permet, dans certaines hypothèses, de conserver le bénéfice du taux réduit de TVA de 5,5 % aux constructions de logements réalisées dans le cadre d’opérations d’accessions à la propriété situées dans des quartiers « ANRU ». Il permet ainsi aux opérations pour lesquelles le permis de construire serait déposé en 2015 ou le traité de concession d’aménagement serait signé dans cette même année d’être éligibles à ce dispositif lorsque la convention ANRU relative à ce quartier vient à échéance en 2014.

Assemblée nationale – 1ère lecture – 2ème séance du 26 juin 2014

Sénat – commission des finances – rapport

Sénat – rejet du PLFR 2014

Commission mixte paritaire - échec

Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport – p. 54 & s.

Assemblée nationale – nouvelle lecture - aucune modification - p. 31

Sénat – nouveau rejet du PLFR 2014

Assemblée nationale – adoption en lecture définitive – p. 30 – devient l’article 27

 

Texte consolidé
Pour l’application du 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts, le taux de la taxe sur la valeur ajoutée reste fixé à 5,5 % pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2015 et pour les opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300‑5 du code de l’urbanisme signé avant cette date, soit situées dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003‑710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine dont la date d’échéance intervient en 2014, soit entièrement situées à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

 

20
juin
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PLFR 2014 – Extension du taux réduit de TVA (5,5%) prévu en faveur des zones ANRU à certains quartiers prioritaires de la politique de la ville – amendement retiré

 

Un amendement (N°CF162) qui a été adopté en commission des finances de l’Assemblée Nationale, prévoit l’extension du taux réduit de 5,5% de TVA actuellement prévu en faveur de l’accession sociale dans les zones ANRU, aux quartiers prioritaires de la politique de la ville, définis par la loi LAMY, faisant l’objet d’un « contrat de ville ».

Amendement retiré lors de la 3ème séance du 24 juin 2014

Texte consolidé

La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :

I. – Les opérations suivantes réalisées dans le cadre de la politique sociale :
 [...]
11. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville définis à l’article 5 de la loi n°2014‑173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, faisant l’objet d’un contrat de ville prévu à l’article 6 de cette loi, ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
10
mar
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Zone ANRU – bénéfice du nouveau délai de 10 ans – intelligibilité de la norme fiscale

 

Le régime de TVA applicable aux zones ANRU n’en finit pas de se complexifier.

On se souvient que l’article 29 de loi de finances pour 2014 est venu, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA liée [à la suppression de la TVA immobilière], depuis le 1er janvier 2013 » (nota : il s’agit en fait du 31 décembre 2012 ! Voir sur ce point notre article du 7 janvier 2013).

Le F du II de l’article 29 a ainsi ramené de 15 à 10 ans la condition de durée de détention du bien acquis et a modifié le système des abattements.

Dans la mesure où le nouveau régime est plus favorable que l’ancien, la question de l’entrée en vigueur des nouvelles règles est particulièrement importante. Sur ce point, il convient de consulter le D du III de l’article 29 qui prévoit que « Le F du II s’applique aux livraisons qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 ».

Première difficulté : que doit-on entendre par le terme « livraisons » : livraison de l’immeuble par le constructeur ou revente de l’immeuble par le particulier ?

La lecture du projet de loi ne semblait pas soulever d’ambiguïté. Il devait s’agir de la vente de l’immeuble par le particulier. En effet, le terme livraison est un concept clef de la TVA qui signifie vente. Viser un sens différent dans un article consacré à la TVA était donc inévitablement une source de confusion. La lecture de l’exposé des motifs confirmait également cette analyse (pour mémoire : « afin d’atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA liée au non assujettissement à la TVA, depuis le 1er janvier 2013, des livraisons d’immeubles dans les cinq ans suivant l’achèvement, réalisées par des particuliers, lorsque ces derniers ont acquis leur logement en l’état futur d’achèvement […] »). Enfin, cette analyse était logique puisque l’objectif apparent était de rattraper pour les situations en cours les excès résultant d’une autre loi.

La publication des commentaires de l’administration fiscale, qui a rédigé le projet de loi, montre qu’une autre analyse devait être retenue et qu’il fallait, en fait, comprendre le terme « livraison » comme la remise de l’immeuble au particulier.

Le § 50 du BOI-TVA-LIQ-50-20140204 indique en effet que les logements « livrés » / « achevés » avant le 1er janvier 2014 demeurent, quant à eux, soumis à l’ancien régime : « les cessions, à compter du 1er janvier 2014, de logements acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 de l’article 278 sexies du CGI afférentes à des logements livrés avant le 1er janvier 2014 restent soumises aux dispositions de l’article 284 du CGI en vigueur jusqu’au 31 décembre 2013 ».

Pour les raisons indiquées ci-dessus, cette analyse ne pouvait pas être déduite de la lecture du projet de loi… sauf à consulter un document qui était annexé, à savoir les « évaluations préalables des articles du projet de loi ». En effet, à la page 139 de ce document, sous le paragraphe 4.3.4, qui est cité par la commission des finances du Sénat, on comprend effectivement que le nouveau dispositif « s’appliquera aux livraisons qui interviendront à compter du 1er janvier 2014 susceptibles de donner lieu à revente par la suite ». Il est important de noter que ce document est effectivement distribué aux parlementaires. En revanche, il ne figure pas dans le dossier législatif de site internet de l’Assemblée nationale.

Pour l’anecdote, ce document nous apprend également « qu’il existe d’ores et déjà plusieurs cas de dispense de reversement (en cas de vente liée à une mobilité professionnelle, à un divorce ou à la dissolution d’un PACS, à des naissances etc.) ». Or, il n’existe pas de dispense de reversement en cas de naissance. C’est précisément l’un des défauts du régime actuel (voir le § 430 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20130529). Ce document est donc inexact.

Dernier point : l’article 284 sur le site legifrance.gouv.fr, qui reprend le texte de l’article 29, ne reprend pas ces nuances et la version en vigueur au 1er janvier 2014 ne contient que le nouveau dispositif.

Conclusion : au-delà de l’opinion que l’on peut éventuellement avoir sur la portée finalement plus réduite du nouveau dispositif, il n’est pas satisfaisant d’être dans l’impossibilité de comprendre un texte à sa simple lecture. Le fait de devoir recourir à un document simplement annexé au projet de loi, non présent dans le dossier législatif de l’Assemblée nationale, ne convainc pas.

 

13
déc
position-balzac

PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : zones ANRU – bande située entre les 300 et 500 mètres : nouvelles mesures transitoires – Art. 19 amendé

Nota du 19/12/2013 : adopté ce jour en dernière lecture – devient l’article 29


Les députés ont adopté un amendement n°355 qui modifie l’article 19 et qui prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres.
 
L’article 19 amendé prévoit désormais que « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300‑5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ».
 
La date limite de dépôt des permis de construire n’est donc plus fixée au 16 octobre 2013 mais au 31 décembre 2013. Par ailleurs, la mesure de transition vise dorénavant les opérations d’aménagement en cours.
23
oct
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PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : logements sociaux, zone ANRU et PSLA – Art. 19 amendé

 

Les députés ont adopté l’article 19 amendé. Les principaux amendements qui ont été adoptés sont les suivants :
  • Le taux réduit prévu par l’article 278 sexies du CGU serait ramené de 7% à 5,5% et non pas à 5%. Cette modification se situe dans la lignée de l’adoption de l’article 6 bis (nouveau).
  • Ce taux de 5,5% devrait être appliqué aux opérations dont le fait générateur intervient après le 1er janvier 2014. Un amendement de « lisibilité » est venu indiquer que « Toutefois, pour les livraisons d’immeubles à construire, [le taux de 5,5%] s’applique aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en paiement du prix avant la date d’achèvement ». On regrettera l’emploi du terme « Toutefois » qui laisse à penser que cette précision constitue une exception au principe du fait générateur alors qu’elle n’en constitue qu’une application. Les débats sont sur ce point éclairants : « M. Christian Eckert, rapporteur général. Ce n’est pas un amendement de coordination ou de cohérence, monsieur Dumont, c’est plutôt une confirmation puisque telle est déjà la pratique. Le critère prévu par l’article 19 pour l’application du nouveau taux de TVA est le fait générateur. Cela signifie que les acomptes déjà réglés au taux de 7 % seront régularisés au taux de 5,5 %. Votre amendement contribue à garantir l’équilibre des programmes de VEFA en confirmant que cette disposition leur est bien applicable. Abondance de biens ne nuit pas. J’y suis donc favorable. ».
  • L’article 19 prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres (voir notre article précédent sur le sujet). « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 16 octobre 2013 ». Ces opérations continueront donc à bénéficier d’un taux de 7%. Les opérations postérieures relèveront, quant à elles, du taux normal, à savoir 20%.
  • L’abaissement à 10 ans de la période de détention obligatoire de 15 ans, qui a été prévu en faveur des zones ANRU par le projet de loi est étendu aux PSLA.
26
sept
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PLF 2014 – dispositions concernant les zones ANRU – Art. 19

 

L’article 19 modifie le régime de TVA applicable aux zones ANRU.

1. Baisse du taux de la TVA à 5% pour les opérations éligibles dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.

Pour mémoire, le fait générateur intervient à l’achèvement des travaux pour les contrats de VEFA et les « contrats uniques de construction de logements ». En revanche, celui-ci intervient en pratique lors de l’acte authentique pour la vente d’un immeuble achevé.

2. Restrictions des opérations éligibles via la réduction à 300 mètres de la « zone des 500 mètres » pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.

Des mesures transitoires sont toutefois prévues pour les opérations en cours qui se seraient situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres des quartiers éligibles, afin de maintenir le taux de 7%.

Il s’agit de l’alinéa 41 de l’article 19 qui prévoit que : « Par dérogation, le taux de taxe sur la valeur ajoutée de 7 % reste applicable, pour les livraisons et travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, aux opérations pour lesquelles un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement est signé avant le 1er janvier 2014, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ; pour les livraisons à soi-même mentionnées au II de l’article 278 sexies précité, correspondant à ce même 11 et situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 précitée, aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant cette même date ».

3. Situation des particuliers qui réalisent la vente d’un immeuble dont l’acquisition a bénéficié du taux réduit de la TVA

Il s’agit d’un point délicat qui intéresse particulièrement les particuliers qui ont procédé au cours de l’année 2013 à la revente d’un immeuble non achevé ou achevé depuis moins de 5 ans et qui ont bénéficié du taux réduit de la TVA au titre de leur acquisition, dans le cadre du régime spécifique « zone ANRU ».

Nous avons déjà indiqué qu’en l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche le paiement d’un complément de taxe au titre de l’acquisition (i.e. la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont a bénéficié cette acquisition), sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues par l’administration fiscale. Pour plus de détails, nous renvoyons à l’article du 21 mai dernier (http://taximmo.fr/zone-anru-revente-de-limmeuble-remise-en-cause-de-la-tva-a-55/).

L’article 19 du PLF 2014 ne supprime pas ce reversement mais vient, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA » liée à la suppression de la TVA immobilière des particuliers.

Le nouveau régime s’articule de la manière suivante :
- Le complément de TVA est due lorsque les conditions cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent le fait générateur de l’opération (alinéa 35 de l’article 19). Actuellement, cette durée est de quinze années.
- Le complément de TVA dû est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année (alinéa 38).
- Ce nouveau régime s’applique aux ventes qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 (alinéa 45). A notre avis, l’article 19 ne modifie donc pas le principe du reversement intégral pour les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans, qui sont intervenues au cours de l’année 2013. (nota du 10 mars : voir sur ces questions, larticle suivant)

21
mai
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Zone ANRU – revente de l’immeuble – remise en cause de la TVA à 5,5%

 

Les données du problème sont les suivantes.

Les particuliers qui acquièrent un logement neuf dans une zone ANRU, ou à proximité, bénéficient, sous certaines conditions, du taux réduit de la TVA (5,5% ou 7% selon la date de signature des contrats ou avant-contrats).

Ce taux favorable est prévu par l’article 278 sexies, I-11 du CGI.

Parmi les différentes conditions à remplir, figure notamment une condition relative à la « résidence principale ».

Sur ce dernier point, depuis une loi 2009-323 du 25 mars 2009, l’article 284, II du CGI prévoit que lorsque cette condition vient à ne pas être remplie pendant une période de quinze années suivant l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble, le taux réduit est remis en cause et le particulier doit alors reverser à l’administration fiscale un complément de TVA, correspondant à la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont il a bénéficié lors de l’acquisition.

A noter que selon l’administration fiscale, cette période de quinze années serait également applicable aux contrats d’acquisition conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 alors même que cette modification a été perçue comme ajoutant une condition supplémentaire aux règles antérieures (voir en ce sens, la réponse ministérielle AN Lefrand du 5 juillet 2011).

Selon les cas, le reversement est intégral, partiel ou nul.

Ainsi, le reversement est intégral lorsque la condition de la résidence principale n’est plus respectée au cours des six premières années suivant l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble.

Le reversement n’est que partiel lorsque la condition n’est plus respectée au cours de la période allant du début de la septième année à la fin de la quinzième année.

Enfin, par tolérance, l’administration fiscale a prévu une série d’exceptions pour lesquelles le reversement n’a pas lieu.

Ces exceptions, qui sont aujourd’hui reprises au BOFIP sous le paragraphe 430 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20120912, sont les suivantes : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L 5312-1 du Code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L 241-3 du Code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Par ailleurs, pour des raisons tenant à la mécanique de la TVA, le reversement intégral n’avait pas non plus lieu lorsque la revente de l’immeuble était soumise à la TVA, c’est-à-dire lorsque l’immeuble acquis en VEFA par un particulier était revendu dans les cinq ans de son achèvement. Toutefois, sous réserve de certaines mesures transitoires, les particuliers ne peuvent plus revendre un immeuble en TVA depuis une réforme entrée en vigueur le 31 décembre 2012, ce qui implique un reversement intégral systématique.

Cette conséquence indirecte ne semble cependant pas avoir été voulue par le législateur et nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la bonne application de ces règles.

Or, dans l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche effectivement un reversement intégral sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues pas l’administration fiscale.

Une réponse ministérielle Appéré du 4 avril 2013 concernant la problématique similaire du Pass foncier indiquerait – la rédaction est en effet particulièrement obscure – que le reversement ne serait pas exigé dans cette hypothèse.

Cette réponse nous apparaît cependant inutilisable, y compris en matière de Pass foncier, dès lors qu’elle n’a pas été préparée par l’administration fiscale mais par le ministère du logement. Or, il est de jurisprudence constante que seules peuvent être « opposées » les tolérances qui émanent de l’administration fiscale.

Toutefois, selon nos informations, l’administration fiscale réfléchirait actuellement à un assouplissement de ces règles qui serait inclus dans l’une des lois de finances de la fin de l’année. Si une telle décision devait être prise – ce qui n’est pas le cas à ce jour – elle pourrait également concerner des reventes intervenues en 2013.

Dans un tel contexte, la prudence pourrait conduire à tenir compte d’un reversement intégral sauf à bénéficier de l’une des tolérances aujourd’hui prévues par l’administration fiscale, quitte ensuite à en demander la restitution au cours d’une procédure ultérieure.