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Posts from the ‘Dispense de TVA 257 bis’ Category

1
août
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Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation

 

Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.

Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.

Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.

Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.

Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.

10
juil
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Dispense de TVA – article 257 bis – la réponse Grau est sortie !

 

La réponse GRAU (AN 10 juillet 2018, n° 7359) vient de confirmer que :
- La dispense de TVA s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait lui-même l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe. Dans cette situation, les deux ventes successives de l’immeuble bénéficient de la dispense.
- La circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI ou un engagement de construire sur le fondement de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense prévue à l’article 257 bis du CGI.
- En revanche, si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.
- L’inscription de l’immeuble en stock constitue, aux fins d’application de l’article 257 bis du CGI, un élément objectif permettant de révéler l’intention de l’opérateur de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente. Cette inscription relève d’une décision de gestion de l’assujetti.

En résumé :
- La revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option relève de la dispense de TVA dès lors que le crédit-preneur et le sous-acquéreurs sont des investisseurs locatifs qui comptabilisent l’immeuble en immobilisation et soumette la location à la TVA (ceci n’est dit que pour le sous-acquéreur mais demeure valable, à notre sens, pour le crédit-preneur (voir notre article) ;
- Les engagements de revendre et de construire sont sans incidence sur la dispense de TVA. Ceci ne nous étonne pas dès lors que l’engagement de revendre a été « banalisé » et que la construction d’un nouvel immeuble n’est pas bloquante au vu des rescrits précédemment envoyés par la DLF.
- La dispense repose uniquement sur la comptabilisation de l’immeuble par les différents intervenants, étant précisé que l’administration fiscale prend le soin d’indiquer que « ce choix comptable relève d’une décision de gestion de l’assujetti« , ce que nous souhaitons comprendre comme pouvant être opposée à l’administration fiscale en cas de contrôle lorsque celles-ci sont régulières ;
- L’administration fiscale considère que la levée d’option (l’« opération ») ne relève pas de l’article 257 bis lorsque l’immeuble donné en location avec TVA est revendu à un opérateur qui l’inscrira en stock. Une solution différente aurait pu être retenue. Il n’est en effet pas absolument évident que le régime de la revente doive impacter le régime de la levée d’option.

Cette analyse confirme les rescrits obtenus et le sens que souhaitait donner l’administration fiscale à la mise à jour du BOFIP effectuée le 3 janvier 2018 (voir notre précédent article)

3
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail – première réponse post BOFIP

 

Un rescrit de la DLF vient de confirmer, dans une affaire particulière, l’application de la dispense de TVA à une levée d’option suivie d’une revente immédiate dans une hypothèse où la revente bénéficiait de la dispense de TVA (voir notre précédent article sur le sujet).

A suivre

9
avr
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail – une QE est déposée

 

À l’occasion d’une mise à jour de la base BOFiP, le 3 janvier 2018, l’administration fiscale a apporté des précisions s’agissant des opérations de crédit-bail immobilier (voir notre article http://taximmo.fr/dispense-de-tva-article-257-bis-credit-bail-et-marchands-de-biens-modification-du-bofip/).

Cette mise à jour a cependant soulevé des difficultés d’interprétation et de nouveaux blocages dans les opérations.

Afin de clarifier le sens de la modification opérée le 3 janvier et mettre fin aux débats, une question écrite a été déposée par Monsieur le Député Romain Grau (QE AN n° 7359)

Les questions sont les suivantes :

- La dispense de TVA est-elle applicable lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option auprès d’un nouvel acquéreur qui poursuit l’activité de location des locaux en TVA ?

- La réponse est-elle identique lorsque la revente s’effectue auprès d’un assujetti ayant une activité d’achat-revente ?

- En cas de réponse positive à l’une de ces questions, la prise d’un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ou de construire (1594-0 G, A-I du CGI) par le crédit-preneur est-elle un obstacle au bénéfice de la dispense ?

22
jan
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Transfert d’universalité – art. 257 bis du CGI – état des droits à déduction – V2

 

Lorsqu’une vente d’immeuble bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, l’acquéreur est réputé continuer la personne du vendeur.

La vente qui bénéficie de la dispense requiert donc un transfert d’informations relatives à la TVA entre le vendeur et l’acquéreur d’un immeuble. Il en va de même d’une hypothèse de l’achat des parts ou actions d’une société qui détient un immeuble.

Pour mémoire, il n’existe pas de formulaire annuel permettant de faire le suivi des « vingtièmes ».

Il en va de même du transfert d’informations en cas de vente d’un immeuble.

Pour mémoire, l’administration fiscale exige simplement que le vendeur et l’acquéreur mentionnent le montant total hors taxe de la vente bénéficiant de la dispense sur la ligne 05 de la déclaration de TVA souscrite au titre de la période au cours de laquelle la vente est réalisée.

Afin de formaliser et de diffuser les bonnes pratiques que nous avions proposé un projet de formulaire destiné à la transmission des informations nécessaires au suivi TVA en 2014.

Nous vous proposons une deuxième version de ce formulaire, tenant compte de la réforme des livraisons à soi-même, et proposant une aide au calcul des « vingtièmes » à reverser pour remplir la DIA.

Télécharger le nouveau formulaire : V2_ETAT_DROIT_DEDUCTION_257BIS_TAXIMMO_V2

18
oct
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Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble

 

La CAA de Versailles vient de juger qu’est déductible la TVA grevant des dépenses d’intermédiation engagées par un vendeur au titre de la cession d’un immeuble immobilisé donné en location avec TVA lorsque cette cession est soumise au régime de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI.

Le juge de Versailles prend soin de préciser qu’il est sans incidence, à cet égard, que le produit de la cession de l’immeuble ait été immédiatement distribué.

Un service de contrôle de l’administration fiscale tentait de soutenir que cette TVA n’était pas récupérable dans la mesure où la cession n’était pas soumise à la TVA, en raison de l’application de la dispense de TVA, et qu’au demeurant, cette récupération était bloquée dans la mesure où la cession présentait un caractère patrimoniale en raison de la distribution du produit de cession.

Ce service tentait ainsi de transposer le régime de TVA applicable aux cessions de titres par les sociétés holdings (décision du Conseil d’Etat dans l’affaire PFIZER HOLDING FRANCE), aux cessions d’immeubles soumises à la dispense de TVA.

La solution – évidente – rappelée avec clarté par la CAA de Versailles permettra, nous l’espérons, de mettre fin à ce type de redressement que nous pouvons parfois rencontrer.

CAA Versailles 10 octobre 2017, n° 16VE00567, SCI ASSURECUREUIL PIERRE 4

 

 

7
juin
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257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide par un investisseur locatif – premiers rescrits

 

L’administration fiscale vient d’envoyer les premiers rescrits dans des affaires particulières confirmant l’application de l’article 257 bis en cas de revente rapide post levée d’option, par un investisseur locatif qui soumet les loyers à la TVA à autre investisseur locatif « en TVA » ou à un crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement.

Dans deux décisions du 23 novembre 2015, le Conseil d’Etat a confirmé l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, à la revente par un investisseur locatif à un autre investisseur locatif (tous deux soumettant leur loyer à la TVA) lorsque cette revente intervient à la suite de la levée d’option exercée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier (voir notre article du 30 novembre 2015).

Le Conseil d’Etat a ainsi logiquement confirmé l’application de la dispense à un transfert d’activité locative soumise à la TVA entre deux investisseurs y compris lorsque le premier déboucle son financement en crédit-bail le jour de la revente de l’immeuble.

Malheureusement, compte tenu des caractéristiques des affaires tranchées par le Conseil d’Etat (voir pour plus de détail, notre article du 31 janvier 2017), les deux décisions précitées n’ont pas précisé le régime de TVA qu’il convient d’appliquer à la levée de l’option qui précède la revente de l’immeuble.

Dans la mesure où dans une telle situation, l’administration fiscale a indiqué dans les rescrits émis antérieurement que la dispense de TVA n’était applicable ni à la levée de l’option ni à la revente de l’immeuble, les investisseurs locatifs et leurs conseils ont demandé à l’administration fiscale de leur indiquer le régime de TVA qu’il convenait de retenir. Des demandes de rescrits ont donc été envoyées à l’administration fiscale (voir notre article du 14 mars 2016).

Ces demandes de rescrit recherchaient en substance la confirmation de l’application de l’article 257 bis à la levée d’option dans le but d’éviter à l’investisseur locatif qui déboucle son financement en crédit-bail d’avoir à déposer une demande de remboursement de crédit de TVA. En effet, dans la mesure où, selon le Conseil d’Etat, la revente bénéficie de l’article 257 bis, il n’est pas possible d’imputer la TVA versée au crédit-bailleur.

L’administration fiscale vient d’émettre les premiers rescrits dans des affaires particulières afin de confirmer, de manière fort opportune, l’application de la dispense dans les situations suivantes :
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option (avec engagement de revendre, le cas échéant) et revend l’immeuble le même jour ou dans un court délai, à un autre investisseur locatif qui continue l’activité locative soumise à la TVA ;
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option afin de revendre l’immeuble à un nouveau crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement de l’immeuble donné en sous-location avec TVA.

Ces premières décisions sont une excellente nouvelle dans la mesure où la position de l’administration fiscale était très attendue sur le sujet. Toutefois, ces décisions particulières ne valent que pour les opérateurs qui les ont reçues. Ceux qui demeurent dans l’attente d’une décision individuelle doivent donc encore patienter avant de procéder au débouclage TVA de leur opération.

Compte tenu de l’importance du sujet, espérons également que l’administration fiscale publie prochainement au BOFIP une position opposable par tous qui précise officiellement ce cas d’application de la dispense de TVA et ce qu’il convient de faire lorsque la TVA a été facturée, « à tort », par les crédits-bailleurs.

31
jan
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Dispense de TVA – Article 257 bis – suites (civiles) des arrêts du 23 novembre 2015

 

Un arrêt récemment rendu par la CA de Metz concerne les suites civiles de l’une des affaires qui a donné lieu aux arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 23 novembre 2015 en matière de dispense de TVA s’agissant d’une levée d’option suivie d’une revente, le même jour, de l’immeuble dans le cadre d’un transfert d’activité locative (voir sur le sujet, notre dernier article).

L’arrêt de la CA de Metz est riche d’enseignements.

Tout d’abord, le vendeur de l’immeuble (i.e. le crédit-bailleur) a également été redressé en raison du défaut de conservation de l’immeuble par l’acquéreur. La jurisprudence nous livre donc un exemple de redressement de TVA chez le vendeur en raison de la revente rapide par l’acquéreur. Ce risque de redressement fiscal qui n’est pas particulier au crédit-bail, est transposable à toutes les ventes soumises à la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI et justifie toute l’attention que nous portons à la rédaction des clauses TVA dans les actes notariés. On notera que le crédit-bailleur n’a pas, contrairement à l’acheteur-revendeur, porté le litige TVA devant les tribunaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le Conseil d’Etat n’a ensuite tranché que le régime applicable à la revente.

Ensuite, second enseignement, l’analyse fiscale ne semble pas totalement prise en considération par le juge civil. Il est en effet reproché au notaire de l’acquéreur-revendeur un manquement à son obligation de conseil en n’ayant pas inclus dans l’acte de revente, une clause prévoyant la répercussion d’une TVA en cas de remise en cause de la dispense, alors même que nous savons que le Conseil d’Etat a expressément confirmé que la dispense de TVA était applicable à cette revente. Au final, dans les faits, une telle clause s’avère donc sans objet et inutile.

Dernier point, le notaire est appelé en garantie concernant les conséquences dommageables supportées par l’acquéreur-revendeur. Le point de vue du fiscaliste serait que ces conséquences pourraient vraisemblablement ne pas inclure la TVA due par l’acquéreur-revendeur au crédit-bailleur dans la mesure où cette TVA pourrait être récupérable par cet acheteur-revendeur (i.e. récupération d’une TVA sur la déclaration de TVA). En effet, dans la mesure où l’achat de l’immeuble via la levée d’option est liée à la revente d’une activité locative taxable à la TVA, soumise à l’article 257 bis du CGI, la TVA versée au crédit-bailleur devrait donc pouvoir être déduite par l’acheteur-revendeur et faire l’objet, le cas échéant, d’une demande de remboursement de crédit de TVA.

Consulter l’arrêt de la CA de Metz : CA_METZ_2016_12_08_N_1403444_TAXIMMO

 

12
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Dispense de TVA (257 bis) – 10ème anniversaire

La dispense de TVA a été officialisée, en matière immobilière, par un rescrit publié le 12 septembre 2006. Nous fêtons donc aujourd’hui le 10ème anniversaire d’un dispositif qui a considérablement changé le régime de TVA applicable aux investisseurs immobiliers et aux crédits-bailleurs qui financent leurs opérations. 

Quel bilan tirer de ces dix années ? 

  1. Une intense production de rescrits nominatifs de la part de la Direction de la Législation Fiscale de laquelle il ressort que la dispense s’applique lorsque le vendeur et l’acheteur affectent l’immeuble à une activité locative pérenne (critère de l’immobilisation) soumise à la TVA, peu importe qu’il y ait ou non un véritable transfert d’activité locative (e.g. vacance locative, refinancement en crédit-bail) ;
  2. Des publications officielles qui continuent, quant à elles, à viser le seul cas du transfert d’une activité locative à l’exception d’un réponse ministérielle récente (http://taximmo.fr/dispense-de-tva-vacance-de-limmeuble-au-moment-de-la-cession-ladministration-fiscale-officialise-sa-position/) qui confirme l’application de la dispense en matière d’immeuble vacant, là où précisément il ne peut pas y avoir transfert d’une activité locative et où l’application de la dispense se justifie par le fait que la cession de l’immeuble est considérée, sous certaines conditions, comme la cession d’une partie d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome, qui doit donc également bénéficier de la dispense ;
  3. Un changement d’analyse opéré par l’administration fiscale en 2008 s’agissant de l’occupation partielle, autorisée avant cette date et prohibée par la suite, qui soulève de nombreuses difficultés dans le domaine hôtelier notamment, qui sont à nouveau réglées par des rescrits nominatifs ;
  4. Des redressements de plus en plus fréquents soit chez les vendeurs (défaut de collecte de TVA) soit chez les acheteurs (déduction d’une TVA facturée à tort) ;
  5. Des décisions récentes de jurisprudence du Conseil d’Etat ou des juges du fond qui contredisent, à tort ou à raison, l’interprétation retenue par l’administration fiscale et desquelles il résulte des questions sur la délimitation du champ d’application de la dispense (http://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/) ;
  6. Dans les faits, la dispense peut encore être perçue comme une véritable optimisation de TVA alors qu’elle n’est qu’une simple simplification administrative et financière ou, dans certains cas, un outil anti-fraude qui protège les intérêts de l’administration fiscale ;
  7. Derrière cette simplification, il existe des obligations de transfert de documentation TVA proches de celles exigées en cas d’achats de parts de sociétés (http://taximmo.fr/transfert-duniversalite-art-257-bis-du-cgi-transmission-des-informations-relatives-a-la-tva/), qui sont parfois ignorées ou, tout simplement, rendues délicates du fait des règlementations qui s’appliquent à de petits investisseurs.

L’ensemble de ces considérations montrent que le besoin d’avoir une instruction générale et officielle se fait ressentir, même après dix ans de pratique.

 

17
juin
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Crédit-bail immobilier – Levée d’option suivie d’une revente par une foncière – écritures comptables chez le crédit-preneur

 

Lorsque le crédit-preneur est un investisseur locatif, la levée d’option dans le cadre un contrat de crédit-bail immobilier donne lieu au traitement comptable suivant :

  •  Cession immédiate à un nouveau crédit-bailleur (refinancement) : la levée d’option ne fait pas perdre la qualité d’investisseur locatif et l’immeuble acquis doit être inscrit en immobilisation même si l’immeuble doit être immédiatement revendu ;
  • Cession immédiate à un tiers : dans l’hypothèse où l’immeuble a été exploité par le crédit-preneur dans le cadre d’une gestion locative « long terme » jusqu’à la levée d’option,  l’analyse devrait être la même. 

A noter que le fait que la levée d’option soit assortie d’un engagement de revendre ne devrait pas changer l’analyse. 

Ces commentaires permettent d’avoir la vision comptable de la situation récemment traitée par le Conseil d’Etat en matière de transfert d’universalité (257 bis du CGI). A cet égard, voir nos articles suivants :

http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/

http://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/   

Article rédigé en collaboration avec le département des sociétés foncières du cabinet EXPONENS