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Posts from the ‘Dispense de TVA 257 bis’ Category

18
oct
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Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble

 

La CAA de Versailles vient de juger qu’est déductible la TVA grevant des dépenses d’intermédiation engagées par un vendeur au titre de la cession d’un immeuble immobilisé donné en location avec TVA lorsque cette cession est soumise au régime de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI.

Le juge de Versailles prend soin de préciser qu’il est sans incidence, à cet égard, que le produit de la cession de l’immeuble ait été immédiatement distribué.

Un service de contrôle de l’administration fiscale tentait de soutenir que cette TVA n’était pas récupérable dans la mesure où la cession n’était pas soumise à la TVA, en raison de l’application de la dispense de TVA, et qu’au demeurant, cette récupération était bloquée dans la mesure où la cession présentait un caractère patrimoniale en raison de la distribution du produit de cession.

Ce service tentait ainsi de transposer le régime de TVA applicable aux cessions de titres par les sociétés holdings (décision du Conseil d’Etat dans l’affaire PFIZER HOLDING FRANCE), aux cessions d’immeubles soumises à la dispense de TVA.

La solution – évidente – rappelée avec clarté par la CAA de Versailles permettra, nous l’espérons, de mettre fin à ce type de redressement que nous pouvons parfois rencontrer.

CAA Versailles 10 octobre 2017, n° 16VE00567, SCI ASSURECUREUIL PIERRE 4

 

 

7
juin
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257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide par un investisseur locatif – premiers rescrits

 

L’administration fiscale vient d’envoyer les premiers rescrits dans des affaires particulières confirmant l’application de l’article 257 bis en cas de revente rapide post levée d’option, par un investisseur locatif qui soumet les loyers à la TVA à autre investisseur locatif « en TVA » ou à un crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement.

Dans deux décisions du 23 novembre 2015, le Conseil d’Etat a confirmé l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, à la revente par un investisseur locatif à un autre investisseur locatif (tous deux soumettant leur loyer à la TVA) lorsque cette revente intervient à la suite de la levée d’option exercée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier (voir notre article du 30 novembre 2015).

Le Conseil d’Etat a ainsi logiquement confirmé l’application de la dispense à un transfert d’activité locative soumise à la TVA entre deux investisseurs y compris lorsque le premier déboucle son financement en crédit-bail le jour de la revente de l’immeuble.

Malheureusement, compte tenu des caractéristiques des affaires tranchées par le Conseil d’Etat (voir pour plus de détail, notre article du 31 janvier 2017), les deux décisions précitées n’ont pas précisé le régime de TVA qu’il convient d’appliquer à la levée de l’option qui précède la revente de l’immeuble.

Dans la mesure où dans une telle situation, l’administration fiscale a indiqué dans les rescrits émis antérieurement que la dispense de TVA n’était applicable ni à la levée de l’option ni à la revente de l’immeuble, les investisseurs locatifs et leurs conseils ont demandé à l’administration fiscale de leur indiquer le régime de TVA qu’il convenait de retenir. Des demandes de rescrits ont donc été envoyées à l’administration fiscale (voir notre article du 14 mars 2016).

Ces demandes de rescrit recherchaient en substance la confirmation de l’application de l’article 257 bis à la levée d’option dans le but d’éviter à l’investisseur locatif qui déboucle son financement en crédit-bail d’avoir à déposer une demande de remboursement de crédit de TVA. En effet, dans la mesure où, selon le Conseil d’Etat, la revente bénéficie de l’article 257 bis, il n’est pas possible d’imputer la TVA versée au crédit-bailleur.

L’administration fiscale vient d’émettre les premiers rescrits dans des affaires particulières afin de confirmer, de manière fort opportune, l’application de la dispense dans les situations suivantes :
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option (avec engagement de revendre, le cas échéant) et revend l’immeuble le même jour ou dans un court délai, à un autre investisseur locatif qui continue l’activité locative soumise à la TVA ;
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option afin de revendre l’immeuble à un nouveau crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement de l’immeuble donné en sous-location avec TVA.

Ces premières décisions sont une excellente nouvelle dans la mesure où la position de l’administration fiscale était très attendue sur le sujet. Toutefois, ces décisions particulières ne valent que pour les opérateurs qui les ont reçues. Ceux qui demeurent dans l’attente d’une décision individuelle doivent donc encore patienter avant de procéder au débouclage TVA de leur opération.

Compte tenu de l’importance du sujet, espérons également que l’administration fiscale publie prochainement au BOFIP une position opposable par tous qui précise officiellement ce cas d’application de la dispense de TVA et ce qu’il convient de faire lorsque la TVA a été facturée, « à tort », par les crédits-bailleurs.

31
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Dispense de TVA – Article 257 bis – suites (civiles) des arrêts du 23 novembre 2015

 

Un arrêt récemment rendu par la CA de Metz concerne les suites civiles de l’une des affaires qui a donné lieu aux arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 23 novembre 2015 en matière de dispense de TVA s’agissant d’une levée d’option suivie d’une revente, le même jour, de l’immeuble dans le cadre d’un transfert d’activité locative (voir sur le sujet, notre dernier article).

L’arrêt de la CA de Metz est riche d’enseignements.

Tout d’abord, le vendeur de l’immeuble (i.e. le crédit-bailleur) a également été redressé en raison du défaut de conservation de l’immeuble par l’acquéreur. La jurisprudence nous livre donc un exemple de redressement de TVA chez le vendeur en raison de la revente rapide par l’acquéreur. Ce risque de redressement fiscal qui n’est pas particulier au crédit-bail, est transposable à toutes les ventes soumises à la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI et justifie toute l’attention que nous portons à la rédaction des clauses TVA dans les actes notariés. On notera que le crédit-bailleur n’a pas, contrairement à l’acheteur-revendeur, porté le litige TVA devant les tribunaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le Conseil d’Etat n’a ensuite tranché que le régime applicable à la revente.

Ensuite, second enseignement, l’analyse fiscale ne semble pas totalement prise en considération par le juge civil. Il est en effet reproché au notaire de l’acquéreur-revendeur un manquement à son obligation de conseil en n’ayant pas inclus dans l’acte de revente, une clause prévoyant la répercussion d’une TVA en cas de remise en cause de la dispense, alors même que nous savons que le Conseil d’Etat a expressément confirmé que la dispense de TVA était applicable à cette revente. Au final, dans les faits, une telle clause s’avère donc sans objet et inutile.

Dernier point, le notaire est appelé en garantie concernant les conséquences dommageables supportées par l’acquéreur-revendeur. Le point de vue du fiscaliste serait que ces conséquences pourraient vraisemblablement ne pas inclure la TVA due par l’acquéreur-revendeur au crédit-bailleur dans la mesure où cette TVA pourrait être récupérable par cet acheteur-revendeur (i.e. récupération d’une TVA sur la déclaration de TVA). En effet, dans la mesure où l’achat de l’immeuble via la levée d’option est liée à la revente d’une activité locative taxable à la TVA, soumise à l’article 257 bis du CGI, la TVA versée au crédit-bailleur devrait donc pouvoir être déduite par l’acheteur-revendeur et faire l’objet, le cas échéant, d’une demande de remboursement de crédit de TVA.

Consulter l’arrêt de la CA de Metz : CA_METZ_2016_12_08_N_1403444_TAXIMMO

 

12
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Dispense de TVA (257 bis) – 10ème anniversaire

La dispense de TVA a été officialisée, en matière immobilière, par un rescrit publié le 12 septembre 2006. Nous fêtons donc aujourd’hui le 10ème anniversaire d’un dispositif qui a considérablement changé le régime de TVA applicable aux investisseurs immobiliers et aux crédits-bailleurs qui financent leurs opérations. 

Quel bilan tirer de ces dix années ? 

  1. Une intense production de rescrits nominatifs de la part de la Direction de la Législation Fiscale de laquelle il ressort que la dispense s’applique lorsque le vendeur et l’acheteur affectent l’immeuble à une activité locative pérenne (critère de l’immobilisation) soumise à la TVA, peu importe qu’il y ait ou non un véritable transfert d’activité locative (e.g. vacance locative, refinancement en crédit-bail) ;
  2. Des publications officielles qui continuent, quant à elles, à viser le seul cas du transfert d’une activité locative à l’exception d’un réponse ministérielle récente (http://taximmo.fr/dispense-de-tva-vacance-de-limmeuble-au-moment-de-la-cession-ladministration-fiscale-officialise-sa-position/) qui confirme l’application de la dispense en matière d’immeuble vacant, là où précisément il ne peut pas y avoir transfert d’une activité locative et où l’application de la dispense se justifie par le fait que la cession de l’immeuble est considérée, sous certaines conditions, comme la cession d’une partie d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome, qui doit donc également bénéficier de la dispense ;
  3. Un changement d’analyse opéré par l’administration fiscale en 2008 s’agissant de l’occupation partielle, autorisée avant cette date et prohibée par la suite, qui soulève de nombreuses difficultés dans le domaine hôtelier notamment, qui sont à nouveau réglées par des rescrits nominatifs ;
  4. Des redressements de plus en plus fréquents soit chez les vendeurs (défaut de collecte de TVA) soit chez les acheteurs (déduction d’une TVA facturée à tort) ;
  5. Des décisions récentes de jurisprudence du Conseil d’Etat ou des juges du fond qui contredisent, à tort ou à raison, l’interprétation retenue par l’administration fiscale et desquelles il résulte des questions sur la délimitation du champ d’application de la dispense (http://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/) ;
  6. Dans les faits, la dispense peut encore être perçue comme une véritable optimisation de TVA alors qu’elle n’est qu’une simple simplification administrative et financière ou, dans certains cas, un outil anti-fraude qui protège les intérêts de l’administration fiscale ;
  7. Derrière cette simplification, il existe des obligations de transfert de documentation TVA proches de celles exigées en cas d’achats de parts de sociétés (http://taximmo.fr/transfert-duniversalite-art-257-bis-du-cgi-transmission-des-informations-relatives-a-la-tva/), qui sont parfois ignorées ou, tout simplement, rendues délicates du fait des règlementations qui s’appliquent à de petits investisseurs.

L’ensemble de ces considérations montrent que le besoin d’avoir une instruction générale et officielle se fait ressentir, même après dix ans de pratique.

 

17
juin
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Crédit-bail immobilier – Levée d’option suivie d’une revente par une foncière – écritures comptables chez le crédit-preneur

 

Lorsque le crédit-preneur est un investisseur locatif, la levée d’option dans le cadre un contrat de crédit-bail immobilier donne lieu au traitement comptable suivant :

  •  Cession immédiate à un nouveau crédit-bailleur (refinancement) : la levée d’option ne fait pas perdre la qualité d’investisseur locatif et l’immeuble acquis doit être inscrit en immobilisation même si l’immeuble doit être immédiatement revendu ;
  • Cession immédiate à un tiers : dans l’hypothèse où l’immeuble a été exploité par le crédit-preneur dans le cadre d’une gestion locative « long terme » jusqu’à la levée d’option,  l’analyse devrait être la même. 

A noter que le fait que la levée d’option soit assortie d’un engagement de revendre ne devrait pas changer l’analyse. 

Ces commentaires permettent d’avoir la vision comptable de la situation récemment traitée par le Conseil d’Etat en matière de transfert d’universalité (257 bis du CGI). A cet égard, voir nos articles suivants :

http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/

http://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/   

Article rédigé en collaboration avec le département des sociétés foncières du cabinet EXPONENS

 

31
mai
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Transfert d’universalité – TVA facturée à tort – application à l’hôtellerie

 

Une décision de la cour administrative d’appel de Nantes montre que l’administration fiscale peut effectuer des redressements chez l’acquéreur au titre d’une TVA facturée à tort (i.e. rejet de la TVA déductible) lorsqu’elle estime que la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis aurait dû être appliquée.

Sur le fond, dans une affaire où la TVA a été facturée alors que l’administration considérait que la dispense devait être appliquée, le juge ne suit pas l’administration fiscale sur l’application de l’article 257 bis, ce qui est heureux pour le contribuable concerné, mais ce qui pose problème dans la mesure où la pratique aurait conduit à une telle application sur la base des solutions émises par la DLF.

Au cas particulier, en simplifiant, il s’agissait d’une société d’exploitation hôtelière qui avait cédé les murs à une société A et le fonds  hôtelier à une société B à laquelle la société A donnait en location les murs.

Dans cette hypothèse, toutes les autres conditions étant réputées remplies, les rescrits émis par la DLF laissent à penser que la cession des murs aurait bénéficié de la dispense dans la mesure où cette cession permettait au cessionnaire de poursuivre une activité économique proche de celle du cédant, à savoir une activité locative soumise à la TVA, l’activité hôtelière étant également considérée comme une activité locative au regard de la TVA (sous réserve de la problématique de l’occupation partielle au titre du restaurant qui a également fait l’objet de rescrits nominatifs confirmant l’application de la dispense).

L’application de l’article 257 bis du CGI pouvait également être envisagée dans la mesure où l’activité hôtelière qui était exercée par l’entreprise cédante, était reprise « ensemble » via deux sociétés appartenant au même groupe acquéreur.

La décision de la CAA de Nantes rappelle les difficultés de délimitation du périmètre d’application de la dispense de TVA s’agissant de la question de savoir ce que l’on entend par « partie d’entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome ». Ceci étant dit, dans la mesure où l’article 257 bis présente un caractère obligatoire lorsque les conditions sont remplies et que ce dispositif ne constitue pas un cadeau fait au contribuable,  l’administration fiscale pourrait utilement publier la grille de lecture qu’elle entend retenir de ce dispositif. Ceci renforcerait indéniablement la sécurité juridique des transactions.

CAA_Nantes_21_04_2016_14NT02617

20
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Dispense de TVA – état des droits à déduction – acquisition de sociétés immobilières

Lorsque la vente d’un immeuble relève de la dispense de TVA, le transfert des droits à déduction entre le vendeur et l’acquéreur doit être formalisé et documenté.

Nous avons proposé un formulaire pour aider les professionnels, afin qu’une documentation TVA correcte puisse être annexée à l’acte d’acquisition (http://taximmo.fr/category/formulaire-257-bis/).

La bonne pratique consiste à également utiliser ce formulaire en cas d’acquisition d’une société immobilière (principalement lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA). L’acquéreur des parts aura ainsi une parfaite connaissance de la TVA à régulariser au titre de l’immeuble et sera en mesure, le cas échéant, de préparer la documentation nécessaire en cas de vente de l’immeuble soumise à l’article 257 bis du CGI.

 

14
mar
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Dispense de TVA – demandes de rescrit déposées à la suite des décisions du 23 novembre 2015

 

Nous avons déposé les demandes de rescrit suivantes afin de demander à l’administration fiscale les suites qu’elle entend donner aux décisions du 23 novembre 2015, sur lesquelles nous vous avons déjà alertées (voir notre article) :

- vente par un marchand de biens d’un immeuble donné en location avec TVA à un investisseur long terme ;

- levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) lorsqu’elle précède la revente de l’immeuble accompagnée du transfert de l’activité locative soumise à TVA à un investisseur long terme ;

- levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) immédiatement suivie de la revente de l’immeuble à un autre crédit-bailleur aux fins de la mise en place d’une cession-bail, par un opérateur qui a donné en location avec TVA l’immeuble et qui entend continuer cette location après l’opération ;

- idem mais l’opération est précédée de l’achat de la position de crédit-preneur.

8
mar
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Dispense de TVA – vacance de l’immeuble au moment de la cession – l’administration fiscale officialise sa position

 

L’administration fiscale vient d’officialiser sa position s’agissant de la vacance de l’immeuble au moment de la cession.

L’administration a en effet confirmé dans une réponse ministérielle Gérard datée du 8 mars 2016 que la dispense de TVA devait être appliquée lorsque le cédant était en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.

L’administration précise que la vacance des locaux cédés peut se justifier notamment par la conjoncture du marché immobilier, un changement de locataire, par des travaux ou à l’issue d’un sinistre, sans que l’intention de louer le bien en TVA n’ait été remise en cause.

En conséquence, la durée de la période de vacance ne constitue pas un critère d’appréciation au sens de l’article 257 bis du CGI, seule l’intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance. De même, les circonstances ayant motivé le départ du locataire ne sont pas, à elles seules, de nature à remettre en cause l’application du dispositif.

Cette réponse ministérielle est en ligne avec les rescrits précédemment obtenus et ne vient pas modifier la pratique qui consiste, dans le meilleur des cas, à réunir les mandats de recherche de locataires.

 

6
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Dispense de TVA – Une vente relève-t-elle de la dispense lorsqu’il n’y a plus de TVA à régulariser au titre de l’immeuble ?

 

La vente relève effectivement de la dispense de TVA et un formulaire 257 bis doit être remis à l’acheteur. Ce formulaire inclura les justifications de cette absence de TVA à régulariser.

Indiquer que la dispense est applicable permet :

- à l’acheteur de déterminer le régime de TVA applicable à la revente de l’immeuble : lors de la revente de l’immeuble, l’acquisition en cause ne pourra pas servir de référence si l’acheteur entent soumettre la revente à la TVA sur option. Il conviendra donc de remonter à une acquisition précédente.

- au vendeur de déterminer le régime de TVA applicable aux frais engagés au titre de la vente : la récupération de la TVA grevant les frais engagés au titre de la vente est facilitée lorsque la dispense est applicable et que la location était soumise à la TVA.