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10 juillet 2012

Bail à construction – cession du terrain par le bailleur au profit du preneur – absence de résiliation anticipée en matière de droits d’enregistrement

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Un arrêt du 12 juin 2012 de la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte d’intéressantes précisions concernant le régime des droits d’enregistrement applicable au bail à construction.

La Cour de cassation a en effet jugé que la cession du terrain, objet du bail à construction, par le bailleur au profit du preneur, n’entraîne pas la résiliation anticipée du bail mais son extinction par confusion en la personne du preneur des qualités de bailleur et de preneur.

Partant, aucun transfert de propriété ne se produit entre le patrimoine du preneur et celui du bailleur et l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain n’inclut pas la valeur des constructions.

A noter que, dans cette affaire, le terrain avait été cédé quelques jours avant le terme d’un contrat qui prévoyait, par ailleurs, une indemnité de résiliation au profit du preneur pour tenir compte des additions de constructions édifiées par ce dernier pendant la durée du bail.

En raison de la cession du terrain, l’indemnité n’avait pas été versée et l’administration soutenait que le montant de cette indemnité avait été payée par compensation et devait donc être inclus dans l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain.

Cette analyse n’a donc pas été retenue par la Cour de cassation.

Pour comparer, on rappellera la position divergente retenue par l’administration fiscale et le Conseil d’Etat s’agissant de l’imposition des revenus fonciers chez le bailleur. En effet, selon l’administration fiscale, une telle cession produit, sur le plan fiscal, les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail et déclenche, le cas échéant, une taxation chez le bailleur au titre des revenus fonciers (Rép. Min. Houpert n° 11997, J.O. Sénat 10 juin 2010, p. 1462).

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